Blackstone, el propietari immobiliari més gran de l'Estat

18/10/2017

És l’empresa de capital risc més gran del món. Blackstone va anunciar a finals de març que la seva filial Anticipa volia convertir-se en la propietària d’habitatges de lloguer més gran de l’Estat espanyol, amb l’objectiu d’arribar a llogar 17.000 unitats a finals d’any. La seva estratègia per a aconseguir-ho és unir totes les seves propietats residencials en diverses socimis que estan cotitzant o cotitzaran al Mercat Borsari Alternatiu (MAB) espanyol.

Seu central de Blackstone a Nova York / Edu Bayer

 

Tot i estar a punt de convertir-se en la major immobiliària a l’Estat espanyol, amb el control almenys de 100.000 actius immobiliaris a través de desenes de societats, Blackstone fa tot just quatre anys que opera en aquest territori. Va entrar-hi el 2013 gràcies a Magic Real Estate, amb la famosa compra de 1.860 unitats d’habitatges de protecció oficial (HPO) de lloguer de l’Empresa Municipal de l’Habitatge i el Sòl de Madrid (EMVS) per 128.500.000 euros. El negoci ha estat rodó per la revalorització dels preus dels pisos i per la pujada dramàtica de lloguers que han exigit a les inquilines en els últims anys. Finalment, moltes arrendatàries han estat expulsades. Per gestionar aquest habitatge, el 2015 Blackstone va fundar Fidere, una de les primeres socimis residencials de l’Estat espanyol, agrupant els habitatges d’HPO de lloguer amb 415 pisos de cinc edificis, sota diversos règims d’habitatge protegit, adquirits de la Sareb el 2014.

Blackstone va començar a operar a l'Estat espanyol amb la compra de 1.860 habitatges de protecció oficial

El 2014 Blackstone va establir les seves arrels profundes, sobretot a Catalunya, en comprar la plataforma immobiliària nacionalitzada de Catalunya Caixa, batejada amb el nom d’Anticipa. Va adquirir un total d’actius valorats en 8.700 milions d’euros per 40 milions d’euros. Uns mesos més tard, va comprar 112.000 hipoteques residencials titulitzades de Catalunya Caixa per 3.600 milions d’euros, mentre que el Fons de Reestructuració Ordenada Bancària (FROB) de l’Estat espanyol va aportar 572 milions d’euros de fons públics per aplanar la venda. Per aquesta operació, Blackstone va ser lloat amb el premi anual europeu per l’adquisició de préstecs morosos de l’organització Real Estate Capital el 2014. Un directiu de Blackstone va subratllar que el gran atractiu de les hipoteques titulitzades va ser la seva ubicació a Catalunya, considerada una regió rica i dinàmica. Des de llavors, Anticipa-Blackstone ha comprat milers d’actius de la Sareb i altres bancs que s’han beneficiat directament del rescat del sistema financer, com BBVA, Banco Popular, CaixaBanc i Sabadell.

A més d’haver-se lucrat amb aquestes gangues immobiliàries, privatitzant el rescat de diverses entitats financeres, Blackstone està en procés de formar diverses socimis per beneficiar-se del règim de zero impostos i generar altres empreses i estructures accionarials. Pel que fa al lloguer d’oficines, la socimi Corona Patrimonial aglutina oficines ubicades a Madrid i Barcelona valorades en 100 milions d’euros i cotitza a borsa des de 2016. Pel que fa al residencial, s’han establert les socimis Tourmalet i Pegarena, i el març de 2017 se’n va llançar una altra al Mercat Alternatiu Borsari, sota el nom Grup Albirana. Amb seu a Luxemburg, Albirana agrupa tres subsocimis amb un total de 5.004 habitatges i locals de lloguer, la meitat ubicats a la província de Barcelona i 554 a la ciutat. El document informatiu de la socimi exposa que va ser creada el 2014 amb la finalitat d’adquirir i llogar habitatges procedents de préstecs hipotecaris. Un total de 1.016 dels seus actius van ser adquirits a Catalunya Caixa per 99.400.000 euros l’abril de 2015, i fins al 31 d’octubre de 2016, les subsocimis han adquirit habitatges principalment d’hipoteca o a través de la compra d’habitatges d’acord amb el deutor de la hipoteca a canvi de l’alliberament del deute.

Una investigació sobre 110 pisos assenyala que els preus són un 38% més cars que el preu mitjà del barri

Els mateixos documents d’incorporació inclouen un informe de valoració de Gesvalt, un taxador immobiliari, en el qual s’assenyala que el 70% de les propietats a la província de Barcelona es lloguen i el 78% dels contractes existents acaben en dos o tres anys. La reforma de la Llei d’arrendaments urbans (LAU) el 2013, que redueix la durada dels contractes de lloguer de cinc a tres anys i elimina tots els controls sobre els preus de lloguer quan acaba el contracte, comporta que Anticipa —com tots els propietaris— tingui carta blanca per modificar els preus de lloguer. Una investigació preliminar sobre 110 pisos de Blackstone a Barcelona, comercialitzats a la plataforma Alquilovers d’Anticipa-Blackstone, demostra que els preus de lloguer són de mitjana un 38% més cars que el preu mitjà del barri on es troben.

La forta entrada de Blackstone al sector immobiliari, sobretot en moments de crisi, no és una estratègia nova. El negoci d’inversió immobiliària va ser establert a principis dels noranta pel conseller executiu i fundador de Blackstone Stephen Schwarzman, el salari anual del qual el 2014 va ser de 613 milions d’euros, uns 73 milions més que els ajuts a l’habitatge a l’Estat espanyol, com detallava un reportatge especial de la revista Alternativas Económicas. La crisi d’estalvis i préstecs dels anys 1980-1990 als EUA va conduir a la creació del primer banc dolent al món, el Resolution Trust Corporation, un model que ha inspirat la creació de bancs dolents en molts altres països, com la Sareb a l’Estat espanyol. Schwarzman va veure la possibilitat de fer un negoci rodó amb els milers de propietats i préstecs fallits dels quals s’havia fet càrrec el Govern, i la seva forta aposta per aquesta estratègia ha convertit els fons d’inversió en l’empresa de capital risc d’inversió immobiliària per excel·lència. De fet, als EUA, Blackstone està desenvolupant un nou producte financer amb l’habitatge unifamiliar a través de la legislació REIT, comprant barris gairebé sencers d’habitatge a Atlanta i Los Angeles, després de la crisi subprime. No sorprèn saber que a l’agost The New York Times afirmava que Schwarzman és un dels aliats més fiables i respectats de Trump en el sector financer, i que la seva forta relació va assegurar a Blackstone un acord amb l’Aràbia Saudita per gestionar un fons d’infraestructura pública valorat en 20.000 milions de dòlars.
 

Article publicat al número 440 de la 'Directa'

Mostra'l en portada

Noticies relacionades: