El dia que el govern de Catalunya va acordar amb ERC, els Comuns i la CUP regular el lloguer d’habitatges de temporada —el 8 d’abril—, Jaime Palomera presentava El segrest de l’habitatge (Pòrtic, 2025). El llibre no es conforma a resseguir com hem arribat a tenir una societat de llogateres cada cop més pobres i de rendistes cada cop més rics, sinó que indica una sortida. Investigador i cofundador de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona (IDRA), Palomera recalca que davant el panorama actual, fins i tot el pare del liberalisme econòmic, Adam Smith, es remouria a la tomba. Conversem sobre les causes que han convertit l’habitatge en un producte financer i les propostes que planteja perquè esdevingui realment un dret.
Què ha possibilitat la construcció d’un marc cultural que normalitza el negoci de l’habitatge?
La societat de propietaris inicialment es basava en la idea que tothom tingués una propietat. S’atribueix a Franco la frase “un propietario más, un comunista menos”, perquè aquesta societat s’imaginava també com una forma de control social, perquè la gent fos menys revoltosa, cosa que no va acabar de funcionar perquè molts dels propietaris van organitzar el moviment obrer més bèstia d’Europa els anys setanta. Però la dictadura no només et deia que series propietari, sinó que et podries beneficiar de les rendes del sòl, que el preu augmentaria: “Asseguri’s una plusvàlua en el futur”. Es va promoure una cultura de la propietat i de fer-se ric amb el sòl. Moltes famílies obreres es van convertir en propietàries de pisos protegits. Però el model de la societat de propietaris tenia un problema intrínsec. Si tothom és propietari d’un actiu, el preu del qual sempre puja, hi ha un moment que qui no té propietats no pot entrar en aquest club.
Què va representar la propietat d’un habitatge per a la classe treballadora?
En l’actualitat, la majoria de la societat encara és propietària d’un pis perquè encara som hereus de la societat de propietaris que es va començar a modelar a finals dels anys cinquanta. És molt important entendre la importància que té la casa en propietat per a la gent treballadora, l’única font de riquesa d’una família en generacions. Vaig viure a Ciutat Meridiana, el barri més pobre de Barcelona, i un veí em va explicar que després de viure en barraques a Torre Baró, el seu pare es va comprar un piset a Ciutat Meridiana d’una qualitat baixíssima. En entrar, el primer que va dir el pare als fills va ser: “Ara, fills meus, si voleu cagar en mig del menjador, ho podeu fer perquè no vindrà cap senyoret a dir-me res”. Venien de treballar en un cortijo al sud d’Espanya i tenir una propietat era assolir la llibertat. Ens costa reconèixer que la propietat pot esclavitzar i pot generar molta desigualtat, però també pot alliberar; és molt contradictòria. Per qui no ha tingut mai res, només fills —la seva prole—, tenir un habitatge en propietat és l’única font de riquesa, i sol ser el resultat de l’esforç. Ara bé, el quid de la qüestió, és que la situació cada vegada s’assembla més a una partida de Monopoly: qui té cases i cases compra més cases i els que no en tenen comencen a pagar lloguers i no tenen capacitat per estalviar i comprar-ne.
La desigualtat en aquesta “partida de Monopoloy” es va aguditzar amb la crisi de 2008?
“L’Estat va intervenir-hi deliberadament amb totes les eines a l’abast i va endeutar-nos amb l’objectiu que el preu de l’habitatge no caigués”
L’Estat, deliberadament, va intervenir-hi amb totes les eines a l’abast i va endeutar-nos amb l’objectiu que el preu de l’habitatge no caigués. Els fons d’inversió van jugar un paper decisiu, perquè es poden apalancar, és a dir, poden assumir grans deutes per invertir. Van tornar a invertir en sòl i habitatges i se’ls va posar una catifa vermella amb ajudes fiscals. La crisi financera no va ser només una catàstrofe social políticament perpetrada, també va ser l’inici d’un canvi de paradigma. Des del 2008, la societat de propietaris s’està trencant per dalt i per baix: qui tenia propietats cada cop en té més i la tercera generació de propietaris no està podent ser-ho. La tercera generació només ho serà si hereta, per herència, per la família on ha nascut.
Creus que la problemàtica de l’habitatge ha anat acaparant el focus a mesura que afectava més capes de la societat i especialment la classe mitjana?
Fa quinze anys que estem en aquesta crisi amb una societat cada vegada més neofeudal, perquè el mèrit i l’esforç no valen res, el que val és on has nascut i si heretes. Inicialment, la crisi hipotecària va afectar molta gent que havia accedit a l’aspiració de classe mitjana i ho va perdre tot. El perfil d’afectat era gent treballadora, que no tenia cap mena de coixí, que s’estava endeutant amb un sou baix. Però des de fa uns anys, aquest canvi de paradigma històric s’està fent real i hi ha gent jove que s’està fent adulta en un món on la seva experiència és anar de lloguer en lloguer i que et diguin que no t’hi esforces prou. L’element clau és que el pares i els avis d’una part important d’aquests que no poden comprar havien estat propietaris o tenien un lloguer segur. Tot això és conseqüència de les polítiques thatcherianes que aquí van implementar els ministres d’economia Boyer, Solchaga i tots els que van venir després. On i com es posa l’atenció també té a veure amb el fet que la gent que intervé en la creació d’opinió pública forma part d’aquest estrat social: tertulians, experts, polítics, periodistes… La immensa majoria es pot autopercebre com a classe mitjana.
Economistes, lobby immobiliari i mitjans repeteixen el mantra que el desajustament entre oferta i demanda determina el comportament del mercat immobiliari espanyol, que falta oferta. Per què no és aplicable aquesta lògica a l’habitatge?
Dir que el preu puja perquè hi ha molta demanda i poca oferta és com dir que un avió s’estavella perquè hi ha la llei de la gravetat. Bàsicament, és no tenir ni idea de com funciona el sistema de l’habitatge. Per molt que augmentis l’oferta de mercat, el preu no abaixa, i es pot demostrar històricament i teòricament. Històricament, tots els booms, amb creació d’oferta, han coincidit amb les majors pujades de preu. I teòricament, el sòl és un bé escàs, només tens el que t’ha donat la natura, i es troba on es concentra l’activitat econòmica. Això el converteix en un bé que tendeix a pujar per sobre els salaris. A més, els propietaris del sòl estan en una posició de monopoli, perquè és impossible generar condicions de competició, a diferència d’altres béns. A diferència dels rendistes, l’empresa que fa iPhones, si té molta demanda, pot decidir augmentar l’oferta o pot apujar els preus, però com hi ha competència real, les altres marques poden posar preus més competitius. Si a una oferta escassa i concentrada li sumes que la demanda no està composta per persones que necessiten un pis, sinó per tota la demanda internacional d’inversors, tens la tempesta perfecta.
En el llibre matises conceptes. Per exemple, reivindiques l’ús de rendista, que és un terme que no utilitza el sector immobiliari. Per què?
“Parlo del rendisme com a sistema i com a lògica que genera desigualtat i va parasitant l’economia productiva”
Sobretot parlo del rendisme com a sistema i com a lògica que genera desigualtat i va parasitant l’economia productiva. És exactament el que denunciava Adam Smith el segle XVIII: els propietaris del sòl es beneficien de l’esforç de la societat i són els únics que, mentre dormen, s’estan enriquint amb l’esforç d’altres. Crec que una família treballadora que té un pis en lloguer, o fins i tot dos, que ha heretat, i representa una part ínfima dels seus ingressos, no és rendista. Rendista és qui realment té una dependència i principalment viu de rendes. Aquest és un debat que s’ha de tenir amb els sindicats. Entenc que s’han de generar antagonismes, però no crec que puguem posar en el mateix sac qui complementa els seus ingressos amb un habitatge i qui fa negoci comprant cases per apujar preus i extreure rendes cada cop més altes. No té res a veure el que fa un fons d’inversió que promet als seus accionistes rendibilitats altíssimes amb qui hereta un pis i cobra un lloguer. Per tant, hem d’entendre que el conflicte no està entre veïns del mateix barri, sinó amb els rics. No faig judicis morals, intento explicar que el problema és sistèmic.
Però amb dos pisos en lloguer ja podries substituir el salari de molta gent. Per això hi ha influencers que diuen “no siguis tonto, deixa de treballar i lloga pisos”.
Diuen a gent treballadora que s’alliberi de la nòmina que esclavitza. Personatges com Llados venen fum. La immensa majoria de gent mai podrà viure de rendes. Et diuen que aconsegueixis 20.000 euros, vagis a un barri obrer, on els preus estan molt baixos i és on poden augmentar més, contractis una hipoteca i posis el pis per llogar, com a pis turístic o de temporada. Són operacions dificilíssimes i molt sovint no t’expliquen que ells ho han fet perquè tenen un avalador que és el seu pare. Ho veiem amb les dades d’Hisenda: a vista d’ocell, podem veure que la població que té alguna renda del lloguer —incloent-hi trasters— no arriba al 10%. En canvi, la població que realment viu de rendes és una minoria social amb una posició de poder cada cop més creixent. Pels que cobren més de 600.000 euros anuals, els lloguers representen el 35% dels seus ingressos. La bretxa cada vegada és més gran. És veritat, però, que qui té molts diners sap que l’èxit de la seva fórmula implica capil·laritzar i aconseguir que una part de classe mitjana s’hi apunti. El somni franquista de societat de propietaris es basava en el fet que gairebé tothom pogués ser propietari, però amb el rendisme això és impossible, perquè és un joc de suma zero: cada actiu que compren és un actiu que tu i jo no podem comprar. És impossible que hi hagi una democràcia de les rendes.
Davant l’increment de preus per part dels rendistes, el moviment per l’habitatge va posar sobre la taula la necessitat de regular-los. La regulació dels preus de lloguer ha trigat tant a arribar que ara el que cal és abaixar-los?
Hem dedicat diversos anys de la nostra vida a fer campanya i divulgar la necessitat de regular els lloguers, entre 2017 i 2021. Ho hem fet perquè has de treballar amb les condicions generals: la gent veu que li pugen el lloguer, per tant, has d’articular un moviment ampli per aturar l’hemorràgia i que no puguin pujar. Ara, proposo obrir un debat públic i social per anar a l’arrel del problema. Els preus de lloguer són només el símptoma d’un problema molt més greu. Hi ha altres formes d’extreure rendes d’un actiu, com mantenir-lo buit o posar-hi gent que està de pas.
Quina és l’arrel del problema?
“Estic convençut que si es tapa l’esquerda de l’especulació amb el lloguer de temporada, en trobaran una altra. Cal desincentivar la compra d’actius”
Em refereixo a posar fi als incentius per a qui té diners per comparar cases. El moment decisiu en tota aquesta cadena d’especulació és la decisió de comparar cases. La batalla pública fins ara ha consistit a plantejar que si regules els lloguers, protegeixes les llogateres i fas que sigui menys atractiu per comprar. Però realment, l’inversor tindrà moltes altres maneres de treure rendes d’aquell actiu. És a dir, la regulació de lloguers és necessària, però el mercat immobiliari té moltes escletxes a l’hora d’utilitzar la casa com a actiu i treure’n cada cop rendes més altes. El lloguer residencial és només una manera, hi ha també el lloguer turístic, el lloguer de temporada, els colivings o els nanopisos. Estic convençut que si es tapa l’esquerda de l’especulació amb el lloguer de temporada, en trobaran una altra. El que cal fer és desincentivar la compra d’actius.
La via és la pressió fiscal?
S’han d’apujar impostos perquè l’acaparament d’habitatges sigui inviable. Alhora, defenso que una família treballadora que vulgui comprar un pis tingui ajudes fiscals, a condició que, si el vol vendre, no ho pugui fer a un preu superior al que va pagar més la inflació. És a dir, t’ajudo, però, a canvi, no pots especular. La Generalitat fa poc ha establert que les ajudes a la gent jove per a compra prohibeixen vendre el pis a un preu superior. Això és molt important, perquè estàs fent que els pisos que compten amb ajudes entrin en un sistema regulat, com a Singapur. En canvi, s’han d’augmentar impostos a qui ja té cases i vol acumular-ne, perquè no li surti a compte.
Doncs el que s’ha estat fent és el contrari, incentivar l’acaparament d’habitatges amb la política fiscal.
“Hi ha una gran quantitat d’ajudes perquè aquells que ja controlen cases en comprin més i continuïn apujant-ne el preu, mentre que els que no tenen res paguen més impostos que ningú”
És un dels mercats més manipulat. Tots els mercats estan intervinguts per l’estat, malgrat que ens han volgut fer creure que existeix alguna cosa similar al lliure mercat. En el cas de l’habitatge és bestial. Hi ha una gran quantitat d’ajudes perquè aquells que ja controlen cases en comprin més i continuïn apujant-ne el preu, mentre que els que no tenen res paguen més impostos que ningú. La classe treballadora i la classe mitjana per poder comprar un pis paguen més impostos que un fons que compra cases per posar-les per llogar. El sistema fiscal està dissenyat perquè aquells que tenen cases i apugen el preu ho puguin fer.
En general, la política ha consistit a incentivar els rendistes perquè compleixin lleis, en comptes de penalitzar-ne l’incompliment?
Els grans partits, l’estat i l’administració pública estan encara dintre de la lògica thatcheriana, mal anomenada liberal, que el sistema fiscal serveix per bonificar, no per penalitzar. Sempre es donen bonificacions i es pensa que així s’incentivaran bones pràctiques. La ciència ha demostrat que és fals que donar beneficis fiscals als grans tenidors augmenti l’oferta i abaixi els preus.
També s’han desenvolupat polítiques d’ajut a les llogateres per poder fer front als preus dels lloguers…
“Si no s’atura l’acaparament de cases, seguirem veient com la riquesa es va redistribuint cap a dalt amb més força”
Que al final són ajudes a qui controla el sòl i les cases. Els subsidis als llogaters que acaben en mans dels rendistes formen part d’un sistema d’ajudes que van a parar a les butxaques de qui viu de rendes, i sobretot dels més rics. Fins i tot assumint que puguis donar ajudes, el que funcionaria millor seria penalitzar fiscalment els usos especulatius del sòl i les cases. Plantejo apujar impostos contra l’acaparament de pisos i ajudar qui no té casa a comprar-ne una. Estem tocant interessos, però està en joc el futur de molta gent. Si no s’atura l’acaparament de cases, continuarem veient com la riquesa es va redistribuint cap a dalt amb més força. Al planeta hi ha llocs que ja ho fan, com Singapur.
Els rendistes i el lobby immobiliari s’oposen als contractes de lloguer indefinits, però fins al 1985 n’hi havia. És una mesura imprescindible per protegir les llogateres?
És imprescindible protegir la gent que viurà de lloguer tota la vida i, per tant, cal generalitzar els contractes indefinits com ja fan set països a Europa. Però això no aturarà que els rics continuïn acaparant cases.
Els governs competeixen entre per demostrar qui ha construït més habitatge públic, però un de cada quatre pisos perdrà la protecció en set anys a Catalunya. Cal posar la mirada en les condicions que tenen els pisos protegits i en mans de qui estan?
L’habitatge públic encara és residual i s’ha anat privatitzant. El consens post-Thatcher dels anys vuitanta era que l’habitatge protegit havia de ser per als més pobres, que havia de ser residual, que no molestés. Alhora, l’objectiu era vendre el màxim, és a dir, privatitzar-lo. Ara mateix, a Catalunya s’està plantejant el pla més ambiciós de tot l’estat, 50.000 pisos protegits, però precisament això en aquests moments és com tirar galledes d’aigua a un incendi forestal majúscul.
El lobby immobiliari insisteix que construir habitatge públic és la solució.
Els rics diuen que s’ha de fer habitatge públic perquè saben que no molestarà, i les rendes del sòl podran continuar augmentant. Per canviar la dinàmica present no només s’ha de fer habitatge públic sinó que cal modificar les regles del joc del mercat. S’han d’apujar impostos a l’acaparament de pisos perquè també ajudarà a baixar les rendes del sòl. Viena ho va començar a fer el 1917 i Singapur el 1960. Diuen que Viena ha estat cent anys fent habitatge públic, però és un discurs trampós, perquè el primer que va fer l’ajuntament va ser canviar les regles del joc: va cosir d’impostos els grans propietaris i així va fer que baixessin les rendibilitats i, per tant, fos més fàcil per l’administració pública comprar sòl privat. Singapur, abans de construir un sistema d’habitatge públic impressionant —el 80% de la població viu en aquest sistema—, va començar a adquirir hectàrees i hectàrees de sòl, va comprar a preu més baix penalitzant els usos especulatius. Si no ets prou valent per fer això, has d’entendre que el preu continuarà augmentant. És impossible revertir la desigualtat i permetre que la gent tingui un habitatge si et conformes només a fer habitatge públic.
