Mig centenar de persones es concentren davant les escales que s’enfilen per l’edifici del carrer de Frederica Montseny a Salou (el Tarragonès). El que van aturar el mes de febrer no és un desnonament qualsevol. Kika Aguilera fa set anys que viu en un dels vuitanta pisos de protecció oficial que conformen una promoció d’un parell de blocs. Ja en fa dos que està fora de contracte, tot i que ha continuat pagant cada mes. La propietat de casa seva és InmoCaixa –la immobiliària de Criteria, el hòlding inversor de la Fundació La Caixa– des que, l’any 2007, va signar un acord amb l’Ajuntament per a la transmissió de 6.000 metres quadrats de sòl públic amb el compromís de fer-hi habitatge de protecció oficial (HPO), és a dir, que té un preu regulat.
El cas de Kika Aguilera és la crònica d’una mort anunciada, perquè en la mateixa promoció ja hi ha quatre famílies més fora de contracte i els de tota la resta s’extingiran en els pròxims anys. Les condicions que va acordar el consistori amb la promotora privada ho fan possible. L’acord establia el compromís de conservar el règim de lloguer protegit només durant deu anys, tot i que la qualificació –segons la informació facilitada a la Directa per l’Agència de l’Habitatge de Catalunya per mitjà del Portal de Transparència de la Generalitat– és per trenta anys, fins al 2039. Transcorreguda aquesta primera dècada, doncs, el grup immobiliari ja no cal que mantingui els lloguers, sinó que pot vendre els habitatges a preu concertat, un règim d’HPO més car que el general. El servei de premsa de l’entitat financera reconeix que ha decidit posar els pisos a la venda a mesura que vagin quedant buits, sempre d’acord amb “el que ens determina la normativa”.
En set anys, els Països Catalans perdran més d’una tercera part de l’habitatge de protecció oficial actual. A partir del 2030 i fins al 2040, el ritme de pèrdua en el conjunt dels territoris es desaccelera
En aquest moment, a Catalunya hi ha 119.195 HPO, al País Valencià 179.071 i a les Illes 13.122. Fins ara, el marc normatiu que s’ha articulat al voltant de l’habitatge protegit ha permès la pèrdua de la vigència de la qualificació de gran part del parc i, per tant, la seva incorporació automàtica al mercat privat. Les dades que han facilitat a aquest mitjà diferents administracions públiques dimensionen per primera vegada l’impacte d’aquesta dinàmica: des d’ara fins al 2030, a Catalunya desapareixeran 43.077 habitatges protegits; al País Valencià, més de 67.612 i a les Illes, 7.098. És a dir, en set anys, els Països Catalans perdran més d’una tercera part de l’habitatge de protecció oficial actual. A partir del 2030 i fins al 2040, el ritme de pèrdua en el conjunt dels territoris es desaccelera: a Catalunya se’n perdran 21.017; al País Valencià, 69.582 i a les Illes, 4.078.
Si bé és cert que la Generalitat de Catalunya, mitjançant un decret llei aprovat l’any 2019, fixa la perpetuïtat de moltes de les noves promocions de protecció oficial, la sagnia de milers d’habitatges edificats prèviament és imparable. El 2023, per cada unitat protegida de nova creació se’n van destruir 2,5, i les previsions no són encoratjadores. L’Agència de l’Habitatge de Catalunya apunta que enguany, entre lloguer i venda, passaran a preu de mercat 7.076 pisos i el 2025, 7.853.
Baixa l’oferta, creix la demanda
Si només ens centrem en habitatge protegit de lloguer, el moment àlgid a Catalunya arribarà el 2029, quan 1.876 immobles qualificats com a HPO es faran fonedissos. Abans d’arribar-hi, dotze promocions de lloguer –en total, 150 sostres– deixaran de tenir preus per sota del valor de mercat enguany i el 2025 passarà el mateix amb catorze edificis –337 pisos–, entre els quals destaca un bloc que allotja 112 famílies, propietat de l’Institut Català del Sòl (Incasòl), ens públic depenent del Departament de Territori i Sostenibilitat. La majoria, però, són promocions privades que van ser qualificades amb una protecció de trenta anys.
Al País Valencià, gairebé en temps de descompte, el govern del Botànic també va aprovar un decret per començar a compensar la pèrdua d’HPO, però ara l’executiu autonòmic de PP i Vox l’està modificant. “Tornaran a un model residual i contracíclic: renunciaran a la qualificació permanent i flexibilitzaran els mecanismes de preus”, anticipa Raül Beltran, sociòleg i exassessor de la Regidoria d’Habitatge de l’Ajuntament de Castelló. La reculada política tindrà lloc en un moment en què el País Valencià ja està a mínims històrics pel que fa a parc protegit: l’any passat només es van qualificar d’HPO 274 habitatges, però se’n van perdre més de 8.700. És a dir, per cada immoble nou en van desaparèixer 31. Beltran alerta que el 2042 es preveu la desaparició total del parc protegit actual i que ara mateix n’hi ha la meitat que fa dotze anys.
Amb tot, els registres de sol·licitants d’aquesta classe de llars no paren d’engreixar-se. A Catalunya, 92.775 unitats de convivència resten a l’espera d’HPO, 35.393 persones n’han sol·licitat al País Valencià i 4.366 a les Illes, on fins al 2030 es preveu la pèrdua de 7.098 habitatges protegits.
A Catalunya, 92.775 unitats de convivència resten a l’espera d’HPO, 35.393 al País Valencià i 4.366 a les Illes. Al conjunt de l’Estat espanyol, l’habitatge social representa un 1,5 %
Amb aquestes xifres, el pes de l’habitatge de lloguer social respecte del total de primera residència en el conjunt de l’Estat espanyol és dels més baixos d’Europa, tal com alertaven Carme Trilla i Jordi Bosch en un informe elaborat per la Fundació Alternativas l’any 2018. Concretament, l’1,5 %, segons dades de l’Organització per a la Cooperació i el Desenvolupament Econòmics (OCDE) d’enguany. Amb l’evolució prevista, sembla un miratge l’objectiu fixat per la llei catalana del dret a l’habitatge de 2007 d’aconseguir un 15 % d’habitatges destinats a polítiques socials el 2027.
Set de cada deu, en mans privades
L’ensorrament de l’habitatge protegit destinat a segments de la població amb rendes que no permeten fer front a uns preus de mercat disparats no és casualitat. Fins ara i durant les darreres dècades, la política dels governs s’ha basat a prioritzar la compra per damunt del lloguer i les promocions privades amb subvencions i ajudes públiques en comptes de les iniciatives públiques o cooperatives. “Ara es destapa un secret a veus: la pèrdua bestial dels recursos públics invertits a causa del model de desqualificació”, sentencia Guillem Domingo com a tècnic d’habitatge i ciutat de l’Observatori DESCA.
Per augmentar el nombre de pisos assequibles, l’Ajuntament de Barcelona va aprovar el 2018 la destinació a habitatge protegit d’un 30 % de les noves construccions i rehabilitacions integrals, una demanda liderada per la Plataforma d’Afectades per la Hipoteca de Barcelona, l’Assemblea de Barris pel Decreixement Turístic, la Federació d’Associacions Veïnals de Barcelona, el Sindicat de Llogateres i l’esmentat observatori DESCA. A més d’una campanya en contra, promotores i constructores van aprofitar l’endarreriment de l’entrada en vigor de la reforma per demanar llicències i esquivar la llei.
Cal tenir en compte que, en l’actualitat, a Catalunya només hi ha un 39 % de promocions públiques –tot i que el cooperativisme ja representa un 16 % del total–, mentre que al País Valencià nou de cada deu són privades i a les Illes, el 71 %. De mitjana, set de cada deu habitatges protegits estan privatitzats.
Aquest model en què prevalen les empreses privades dibuixa un circuit clar i freqüent de buidatge de les arques públiques: l’habitatge rep una qualificació a trenta, vint-i-cinc, vint o deu anys en funció del règim de tinença, de la titularitat i tipologia del sòl o de si ha rebut o no ajuts públics. Transcorregut aquest període, la propietat pot vendre o llogar a preu de mercat. És a dir, l’habitatge acaba perdent la seva funció social i la propietat n’obté un benefici. Com a mínim, per a Domingo, “l’habitatge de protecció que hagi rebut qualsevol mena de suport públic hauria de tenir una qualificació a perpetuïtat”.
Les promocions de La Caixa, en lluita
A mesura que s’apropen les desqualificacions, van aflorant conflictes entre les propietats d’HPO i les llogateres. És el cas de la promoció d’Inmocaixa de Salou, però també de les del carrer de la Llibertat de Banyoles (el Pla de l’Estany) o del barri de la Torre a València. Només a Catalunya –l’únic territori d’on la Directa ha pogut obtenir el llistat de promotores de lloguer– el grup de La Caixa té 36 promocions d’habitatge protegit amb un total de 2.197 unitats. I d’aquestes, tan sols el 40 % tenen qualificació permanent. La resta perdran la seva condició entre el 2031 i el 2042.
És el cas dels dos edificis en lluita a Salou, de les façanes dels quals fa mesos que pengen pancartes que acusen La Caixa de “desnonar” i d’“engany”. La família d’Aguilera, que ja carrega diverses dates de desnonament a les espatlles, no és l’única que està fora de contracte: n’hi ha quatre més, i 34 pisos del total de vuitanta ja estan buits. Com que el 2019 ja havien transcorregut els deu anys de lloguer obligatoris, l’entitat no renova contractes perquè està decidida a vendre els immobles.
Amb el suport del Sindicat de Llogateres, el veïnat afectat ha presentat una sol·licitud d’expropiació a l’Ajuntament de Salou i a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya perquè asseguren que hi ha pisos que fa més de dos anys que no s’habiten. De fet, Aguilera explica sense embuts que, davant la por de ser desnonada, va okupar-ne un: “No tenim on anar amb salaris baixos, i menys en un poble on no hi ha oferta de lloguer, tot és de temporada i turístic. Ens trobem en situació d’exclusió residencial”. Els mateixos serveis socials de l’Ajuntament ho reconeixen en un informe: “Actualment, és difícil trobar un pis de lloguer amb aquestes condicions, solen ser pisos de contracte de temporada, perquè a l’estiu es destinen a lloguer turístic”. Salou es troba entre els quinze municipis de Catalunya amb un percentatge més elevat d’habitatges amb llicència turística: en té 7.639, el que equival a 39 per cada cent habitants.
Només a Catalunya, el grup immobiliari de La Caixa té 36 promocions d’HPO, amb més de 2.000 unitats, de les quals només un 40 % són permanents i la resta perdran la condició entre 2031 i 2042
A Belén Gamero, una altra veïna de la mateixa promoció, ja li han comunicat que no tenen intenció de renovar-li el contracte. “Em vaig traslladar a Salou des de Barcelona buscant estabilitat, vaig accedir a un pis d’HPO i no va ser fins al cap d’un any que em van dir que hauria de marxar”, explica. Gràcies a la coordinació entre el veïnat, Gamero es va adonar que la clàusula d’opció a compra que figurava en els primers contractes havia desaparegut i que alguns dels pisos ja estaven a la venda en portals immobiliaris. “Ens vam queixar i ens van fer una oferta de compra: més de 137.000 euros per un apartament de 52 metres quadrats”, denuncia, un preu superior al que marca la normativa. L’acord de l’Ajuntament amb La Caixa permet la transmissió tal com estableix el decret 244/2005 que, per a municipis localitzats en el que es defineix com a “zona B” –a la qual pertany Salou– s’estableix un preu concertat de venda de 1.703 euros per metre quadrat, és a dir, 88.556 per 52 metres.
Aldo Reverte, membre de la Comissió d’Acció Sindical del Sindicat de Llogateres, recorda que Inmocaixa forma part d’un model que està orientat “a garantir el guany privat de promotores, constructores i empreses propietàries”. Ho diu amb convicció perquè el col·lectiu al qual pertany ho ha calculat: assegura que, transcorreguts quinze o vint anys a preu protegit, el pagament de rendes de les llogateres ja es converteix en benefici directe. Enmig de negociacions amb la propietat, el consistori no ha volgut facilitar informació a la Directa sobre la inversió municipal per a la construcció de la promoció ni tampoc sobre si es planteja l’opció de tempteig i retracte –és a dir, d’adquisió freferent– municipal que està contemplada en l’acord.
La incertesa i l’opacitat també inquieten Rosario Devís, una dona de 79 anys amb una pensió de jubilació de poc més de 800 euros mensuals, que el 2011 va entrar a viure en un pis protegit del número 4 del carrer de les Barraques de Llàcer, a València, propietat també de CriteriaCaixa. A més d’una clàusula d’opció a compra que es va esfumar, Devís recalca que “van tenir la gosadia de demanar un aval bancari per a accedir als habitatges, que van acabar suprimint”, una condició que no figura entre els requisits llistats per optar a un HPO.
Segons la Generalitat Valenciana, la qualificació de l’edifici data del 2011 i contempla deu anys en règim de lloguer protegit. Des del 2021 hi ha contractes que no s’han renovat i Devís assegura que els lloguers més recents són més cars. Conviure amb aquesta incertesa no és fàcil: “La gent té condicions
socioeconòmiques complicades i temen que el bloc acabi en mans d’uns fons d’inversió i ens expulsi a tots. No tenim accés a l’expedient i, per tant, no tenim informació”, lamenta.
De la protecció al fons d’inversió
Ja hi ha antecedents d’un escenari que tem especialment Rosario Devís. Dos immobles de protecció oficial del barri del Raval Universitari de Castelló van acabar en mans del fons estatunidenc TPG Real Estate Partners just quan perdien la condició d’HPO. Del Banc de Santander van passar a Global Pantelaria, propietat del fons d’inversió Cerberus, i finalment, a principis de 2020, els va comprar Témpore Properties –una societat anònima cotitzada d’inversió immobiliària (socimi) filial de TPG– dins d’un paquet d’habitatges, places d’aparcament i trasters de la capital castellonenca. Inicialment, Témpore era el vehicle d’inversió dedicat al lloguer i exempt de l’impost de societats de la Sareb per llançar al mercat una part del parc d’habitatges, però a partir del 2019, el conegut com a “banc dolent” va començar a desfer-se’n fins a traspassar-lo per complet a TPG, que en l’actualitat disposa de 2.424 habitatges de lloguer a l’Estat espanyol.
Tot i que el període de protecció de les promocions a preu regulat del barri del Raval va de 2005 a 2030, Beltran denuncia que la Conselleria va permetre la pèrdua de la qualificació quan havien transcorregut només quinze anys, és a dir, el 2020, just quan el fons inversor va comprar els blocs. Aprofitant la flexibilitat de la normativa valenciana, la propietat es va acollir a la desqualificació voluntària de l’habitatge. Una de les veïnes que encara resisteix en precari a l’edifici –que demana no revelar la seva identitat– recorda que en el moment en què la societat Témpore va adquirir la finca, va voler imposar pujades de fins al 60 % dels lloguers i va començar a expulsar famílies: “Era l’any 2020, el meu contracte vencia en dos mesos, tenia una criatura petita i estava a l’atur; vaig patir una depressió. La moratòria per la pandèmia em va salvar”.
Fins i tot un informe del 2021 encarregat pel Sindicat de Llogateres de Castelló va detallar els mecanismes dels fons d’inversió per expulsar les arrendatàries: humitats greus sense reparar, manca d’aïllament, aixetes amb escassa pressió o sense aigua calenta o patis sense desaigüe. Segons Nicol Tudorache, membre del sindicat, tot perseguia la mateixa finalitat: “Evitar tenir com a clients famílies vulnerables per a aconseguir la màxima rendibilitat”.
El 2023, per cada unitat protegida de nova creació a Catalunya se’n van destruir 2,5 i les previsions no són encoratjadores. L’Agència de l’Habitatge apunta que enguany passaran a preu de mercat 7.076 pisos i el 2025, 7.853
Amb aquest mateix objectiu, el 2017 l’empresa Agopoli Business, propietària de tres blocs qualificats de HPO al barri de la Gerreria de Palma –que després van passar a mans de Alquileres Sa Gerreria SL–, va arribar a oferir pisos per mitjà de les plataformes Airbnb i Booking des de 150 euros la nit, obviant el règim de protecció vigent, fet pel qual va acabar sancionada. L’extinció de la qualificació estava prevista per al 2019, però dos anys abans ja van començar les no renovacions de contracte i les pujades de quotes. Encarnació López ho va viure en primera persona: “Tot formava part d’una estratègia dissuasiva amb l’objectiu que abandonéssim els habitatges. Fins i tot van arribar a retirar la placa d’HPO de la façana”.
En el bloc protegit on viu Victor Morcillo, a Santa Coloma de Gramenet (el Barcelonès), tampoc ha calgut esperar al venciment de la qualificació per caure en mans d’un gran grup inversor. Quan li van assignar el pis fa dos anys, desconeixia que ja estava en cartera del fons inversor alemany Patrizia, que s’ha convertit en un dels grans operadors d’habitatges de lloguer a Catalunya amb vora 2.000 unitats.
El 2018, l’empresa pública Regesa –avui adscrita a l’Àrea Metropolitana de Barcelona– havia venut els terrenys públics de dues finques de Gramenet a la promotora Corpedificacions SL, del grup BeCorp, amb la condició que una d’elles –la dels números 43-37 del carrer de Prat de la Riba– es dediqués a lloguer protegit de règim concertat i l’altra –al carrer Amèrica, 11-21– a habitatge lliure, però reservant la planta baixa per a una escola bressol. En total, 30 habitatges de HPO i 35 a preu de mercat, per 3,2 milions d’euros. Tan bon punt van estar construïts, la propietària va passar a ser BCN Housing Place, una altra empresa del mateix grup, amb qui Morcillo va signar el contracte, i que disposa dels serveis d’administració de l’empresa Azzam del fons inversor Azora, que també controla la propietat d’habitatges protegits.
Mesos abans que Morcillo signés el contracte, Patrizia va comprar la cartera de lloguer de Becorp, en mans de la societat BCN Housing Place. La firma alemanya té diverses promocions a Barcelona (a Can Batlló, a l’antiga fàbrica de Cobega, a la Sagrera i a Sarrià), així com en algunes localitats properes, com Badalona, Terrassa i Abrera.
A més d’imposar-los algunes de les clàusules ja denunciades en els casos de La Caixa –com l’assegurança d’impagament, l’impost sobre béns immobles (IBI) i les despeses de la comunitat– les afectades expliquen que, des de l’inici, la propietat emet rebuts de subministraments sense periodicitat ni detalls de consum. Per sorpresa, el 28 d’agost de 2023, BCN Housing Place va sol·licitar al veïnat la signatura d’una pòlissa amb la gestora energètica Sunflower Soluciones SL, per repercutir a les llogateres les despeses d’instal·lacions i manteniment, sota amenaça de deixar-les sense subministraments. El nou servei implica una quota d’alta de 60 euros més 35 euros addicionals cada mes, a banda dels consums. “Ajusten el lloguer al preu de HPO fixat, però hi afegeixen extres: el pàrquing obligatori, la comunitat, el gestor energètic i l’IBI. Acabo pagant gairebé 690 euros mensuals”, lamenta Morcillo.
Fins ara, el veïnat i el Sindicat de Llogateres han interposat una reclamació a l’Agència Catalana de Consum, l’octubre de 2023, i una denúncia per assetjament immobiliari a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya el mes de gener. “No volem sobrecostos ni que ens enganyin, sinó transparència”, conclou Morcillo. Fins i tot Antoni Suárez, quart tinent d’alcaldia i responsable de l’Àrea d’Urbanisme, Habitatge, Medi Ambient i Energia de Santa Coloma de Gramenet, reconeix que no els va agradar “el concepte general de model de negoci de la propietat amb un preu tancat amb tots els serveis” i afegeix que en el seu moment van assegurar-se, amb l’Agència d’Habitatge, que s’acotés a la normativa.
A més, fa poc, mitjançant un correu electrònic, BCN Housing Place exigia uns ingressos d’entre 2.170 i 2.415 euros nets al mes per optar a l’adjudicació de pisos de protecció oficial a la placeta d’Anna Murià de Barcelona, uns requisits que vulneren l’establert per la Generalitat. Així ho acrediten correus electrònics de l’empresa que la Directa ha pogut consultar.
Promocions públiques en venda
La fuita d’habitatge protegit i la desvirtuació de la funció social no tan sols es desencadenen perquè les promotores privades amb afany de lucre imposen el model, sinó també perquè les mateixes administracions públiques han lliurat la gestió d’edificis sencers a fons d’inversió. Mediàticament, va tenir molt ressò el cas de l’Ajuntament i la Comunitat de Madrid que, l’any 2013 van vendre habitatge de lloguer social als fons d’inversió Blackstone i Azora, respectivament. Però no van ser casos únics.
Entre 2010 i 2011, Lazora, filial d’Azora més endavant rebatejada com Nestar, va prendre el control de tres finques de Barcelona –als carrers del Camp del Ferro i de Pujades i a la plaça d’Alfons Comín– per 25,6 milions d’euros, que eren propietat de l’avui dissolt Consell Comarcal del Barcelonès, per mitjà de Regesa. I el 2013, va ser la filial Colón Viviendas qui va pagar 11,4 milions a la Fundació Pisos de Lloguer –també adscrita al consell comarcal– per passar a gestionar quatre blocs de la travessera de les Corts, el passeig d’Urrutia i els carrers de la Sagrera i de Manuel Sancho. En tots dos casos es materialitzava la transmissió de la gestió i els drets de superfície sobre les finques municipals en sòl públic per una durada de 75 anys, a partir de la data d’escriptura (de 2002 fins a 2008, en funció de l’edifici). És a dir, transcorregut aquest període, haurien de tornar a l’administració. L’Ajuntament no ha pogut aclarir a la Directa si, transcorreguts els trenta anys de protecció, poden passar a preu de mercat.
El bloc de la plaça d’Alfonso Comín, per exemple, quedarà desprotegit el 2038, però els problemes han començat abans. Segons les denúncies veïnals, Lazora fa tres anys va començar a enviar burofaxos anunciant una pujada del 35 %, que estaria superant el topall de preu concertat estipulat a les taules de la Generalitat de Catalunya. David Alvárez, que fins aleshores havia pagat 506 euros mensuals (600 amb despeses de comunitat i IBI) per un pis de 53 metres quadrats, havia de passar a pagar-ne 200 més.
Gràcies a l’organització veïnal i la denúncia pública, les afectades van aconseguir que l’Agència de l’Habitatge obrís expedients per alertar que els imports proposats estan per sobre dels preus màxims. Per aquesta raó, Lazora, en els contractes que va renovar, no ha incrementat el preu dels lloguers, però ha inclòs un annex on informa que recorrerà el criteri de preus de l’administració i, en cas de resolució favorable, l’arrendatari s’ha de comprometre a abonar-li la nova renda i les corresponents actualitzacions. No és l’única disputa de l’administració sobre les pràctiques del fons d’inversió en aquest edifici de protecció oficial. L’Ajuntament de Barcelona va sancionar el fons gestor per mantenir buits vint pisos, però, després d’un recurs d’Azora, el jutge va estimar que s’havien fet gestions per mobilitzar els habitatges i, amb aquest argument, no va imposar cap multa.
