Són les huit del matí d’un dia qualsevol a València. Carme travessa mig adormida els carrers del barri de Benimaclet de camí a la feina, però alguna cosa li crida l’atenció. Hi ha un patró que es repeteix en totes les parets, són folis blancs fotocopiats amb el mateix missatge estampat: un nom, un número de telèfon –suposadament d’un particular– i un missatge, “Busco comprar piso aquí en el barrio”, acompanyats d’un dibuix que sembla una cara feliç. Tornant de classe, Ivan troba la mateixa escena pels carrers del barri de Torrefiel. Gina agafa la bici per anar a treballar a la platja de la Patacona d’Alboraia, molt a prop de la platja de la Malva-rosa de València, i, en arribar, troba els mateixos cartells però amb un altre estil. La petició és la mateixa, comprar pis al barri, però els telèfons i els noms varien.
Passen els mesos i cada vegada més barris s’omplin d’aquests cartells: el Cabanyal, el Carme, Russafa, Campanar, Velluters, Favara, Malilla, la Saïdia, Benicalap, Ciutat Jardí, Patraix… La varietat de noms augmenta, tot i que tots ells –els de les suposades persones que busquen comprar pis– sempre són de dona (Antonela, Maria, Anastasia, Cloe, Rubí, Irina, Carol…). Els telèfons, en canvi, són la dada més cridanera. Mentre que els noms i el disseny de les fotocòpies varien segons passa el temps, els telèfons sempre són tres. “És cridaner que una particular, Antonela, busque comprar pis a Benimaclet i a Malilla, o té molts diners o no és un particular”, comenta Carme, que cada dia ha de passar per aquests dos barris, “però és més cridaner que Antonela, Maria i Sofia busquen comprar pis a Benimaclet amb diferents dissenys de cartell però amb el mateix telèfon. Si volen tants pisos, com poden fer una publicitat i un disseny tan precari?”.
Per esbrinar qui hi ha darrere dels cartells, diverses persones van crear uns quants perfils de propietàries fictícies i van telefonar-hi
Però empaperar barris amb la petició de comprar pis no és un fet que només ocorre a València, també passa a barris de ciutats com Barcelona. Una investigació anteriorment publicada a la Directa va destapar el negoci immobiliari que hi havia darrere de cartells apareguts al barri de Sants, amb un missatge i una manera de procedir publicitària molt similar a la de València. Els processos de revalorització immobiliària de certs barris de València, tant per la demanda turística com per la seua elitització, han estat al punt de partida d’aquesta investigació. Per tal d’esbrinar qui hi ha darrere d’aquests cartells, diverses persones van crear uns quants perfils de propietàries fictícies i van telefonar als tres números en qüestió, amb l’excusa d’un fals interés a vendre pisos que anaven a quedar-se buits o els acabaven d’heretar.
Empreses amb pell de particulars
A l’altra banda del telèfon, d’entrada, van respondre pel nom de l’anunci; però, poc després, a mesura que avançava la conversa, van confirmar-ne un altre. Darrere d’aquests números no hi havia cap Antonela, ni Maria ni Cloe, sinó que hi havia una agent immobiliària de l’empresa Molmar Gestion Inmobiliaria e Hipotecaria S.L., una reconeguda agència immobiliària amb seu al primer número del carrer de la Justícia de València, administrada per Juan Francisco Molina Martí i dedicada a la compra, venda i lloguer d’immobles des que va iniciar la seua activitat a la ciutat l’any 1993. L’agent, que en tots els casos demostrava tindre molt poca paciència, demanava saber on era el pis i per quin preu es volia vendre, mentre que les seues característiques semblaven no importar-li. Tampoc no va tardar gaire a afirmar que, abans de comprar-lo, el pis ja el tenien venut: “Jo et venc de seguida el pis perquè ja tinc un client de Feria Urbe que m’ho paga al comptat, per això he hagut de publicitar urgentment que buscava comprar pis, per bústia i tot”.
A les xarxes socials trobem una allau d’opinions negatives sobre aquesta empresa, que la titllen d’“estafadora” i “mentidera”, i on s’assenyala que enganyen venedores i compradores. Un dels afectats explica com va donar a Molmar l’exclusiva sobre el seu pis perquè l’agent li va assegurar que el vendrien durant la Feria Urbe, instal·lacions de la qual va visitar i on no va trobar el seu pis anunciat. “Ningú en sabia res”, afirma. Altres testimonis exposen que tant a l’hora de comprar pis com a l’hora de vendre’n es fan passar per particulars, estratègia que sembla aportar confiança a la potencial clientela, a causa de la mala imatge generalitzada dels actors immobiliaris per la seua trajectòria especulativa i antisocial.
Segons detalla una altra afectada, que ha preferit ocultar la seua identitat, Molmar va intentar comprar-li el pis per un preu inferior al que demanava: “Vaig posar un preu raonable però el comercial em va pressionar perquè el rebaixara, cada dia em telefonava unes cinc vegades per dir-me que ho fera perquè, si no, no el vendria”. La percepció d’aquesta afectada és que “són uns avassalladors. De 100 pisos que deuen perseguir a la setmana, se’n deuen quedar 20, els amos dels quals, com a norma general, serà gent major o gent sense temps i amb poques ganes d’escalfar-se el cap o de buscar alternatives a l’hora de vendre”. Molmar, per la seua banda, compta amb altra matriu, Molmar Multiservicios SL, amb la qual es cobreix les esquenes, ja que està dedicada a l’assessorament jurídic i financer de totes aquestes operacions.
Degoteig incessant
Passen els mesos i la pressió al veïnat de diferents barris per tal d’acaparar pisos es manté. Tot i que els cartells per comprar pis ja no són tan freqüents, les immobiliàries continuen la seua recerca d’habitatges de segona mà amb altres tècniques de màrqueting. Recentment s’han detectat grups de compradores en nom d’immobiliàries que, porta per porta, s’han dedicat a consultar i tantejar quin percentatge del veïnat d’un edifici està disposat a vendre el seu pis.
S’han detectat compradores que, porta per porta, es dediquen a tantejar quin percentatge del veïnat d’un edifici està disposat a vendre
Així mateix, s’ha tornat freqüent trobar les bústies d’una mateixa finca atapeïdes de pamflets d’immobiliàries que, amb la premissa de fer “un bon negoci”, proposen valorar i comprar el pis a tot el veïnat. És el cas de Primer Grupo Gran Via, una de tantes agències immobiliàries que pertany a la corporació empresarial Primer Grupo, dedicada a la intermediació immobiliària a València des de fa més de 25 anys. Aquest grup, abans que entrara en fallida una de les seues principals matrius, va ser el promotor del naixement del node valencià de la patronal del sector immobiliari, l’Associació Empresarial de Gestió Immobiliària (AEGI) al País Valencià.
Amb tot, segons dades del Ministeri espanyol de Foment, la compravenda de pisos de segona mà a la ciutat de València està experimentant un auge exponencial, molt per damunt de la de pisos nous, des que aquesta activitat quedara estancada durant els anys posteriors a la crisi immobiliària del 2007.
Cap a una segona bombolla immobiliària?
“Urbe, la fira immobiliària del Mediterrani” és una exposició comercial que se celebra al recinte de Fira València, on les empreses mostren les seues millors promocions sobre la capital valenciana i altres parts del territori valencià. El novembre de l’any passat es va celebrar la 21a edició, amb el doble d’empreses participants i en un ambient de joia per la quantitat de promocions presentades respecte a l’escassetat mostrada anys anteriors. Als expositors es trobaven les principals promotores, immobiliàries, assessores i constructores que actuen a València, a més d’altres agents institucionals i sectorials. L’actual president d’Urbe, Juan Bautista Valero Merino, és un conegut empresari del món valencià de la promoció immobiliària i la construcció. Valero Merino també va estar present a la fira a través del seu grup Firmus –creat a partir de la matriu Investalon SL, que compta amb més de 19 milions d’euros de capital social.
Durant el cap de setmana que va durar la trobada, l’elit empresarial va posar de manifest la recuperació econòmica que està vivint aquest sector, auge que preveu que es mantindrà durant cinc anys. Tot això deu anys després de ser protagonista d’una crisi econòmica que ha estat prou més dura i persistent al País Valencià a causa del monocultiu immobiliari com a principal font de riquesa, seguida del turisme. En aquest cas, la remuntada s’ha iniciat –des de fa uns anys– per l’aposta sobre aquest mercat de fons d’inversió estrangers, principalment americans, que actuen acompanyats d’empreses locals. Exemples són Aedas Homes i Aelca, ambdues amb seu a Madrid però amb diverses promocions a barris de València com Campanar o Patraix, la primera propietat del fons Castlelake
i la segona de Värde Partners.
El renovat interés per invertir en el sector del taulell per part d’agents externs i locals ha provocat la revalorització i l’augment del preu del sòl i, per tant, del preu de l’habitatge en barris com Patraix, Campanar, Malilla, Benicalap o Quatre Carreres, entre d’altres. Però aquest preu ha augmentat no només al País Valencià, sinó també a la resta de l’Estat espanyol, amb preus similars als que hi havia abans de la crisi. Tot i l’alerta de risc d’una possible nova bombolla per part d’alguns actors del sector, agrupacions com la Federació d’Empreses Promotores i Agents Urbanitzadors valencians (Feprova) asseguren que no existeix aquest risc. Actualment, València viu un repunt en el nombre de projectes immobiliaris, promocions i rehabilitacions.
El negoci del lloguer
Segons un estudi elaborat per la consultora CBRE –amb seu central a Los Ángeles, els Estats Units–, l’habitatge i el seu arrendament ja es considera un actiu financer segur a l’Estat espanyol, que genera una rendibilitat potencial. Tot i la necessitat de vendre les promocions d’obra nova que s’estan realitzant a la capital del Túria, algunes empreses no han dubtat a ficar-se dins del negoci del lloguer. És el cas de Firmus Apartments SL, administrada per Valero Merino, que està dedicada al lloguer turístic d’apartaments sota el nom comercial de Pio XXI Apartments Valencia i que compta amb un portal, estil Airbnb, específic per a aquesta activitat. Una de tantes, entre les més de 50 empreses o establiments que es dediquen al lloguer d’apartaments turístics a València, tal com s’assenyalen les dades de l’INE.
El rastre que ha deixat la inversió estrangera amb la compra d’habitatge per destinar-lo a lloguer turístic ha fet que empreses locals seguisquen les seues petjades, com és el cas de Molmar. Les facilitats que els proporcionen els buits legals de la Llei d’arrendaments urbans (LAU) se suma a la rendibilitat dels lloguers per a estades relativament curtes. Com a conseqüència d’açò, i segons l’informe anual de preus de lloguer del portal pisos.com, l’any 2017 la variació anual del preu del lloguer a València s’havia incrementat en un 21%, pujada només superada per Madrid.
En la mateixa línia, l’Associació d’Empreses Promotores de la Província de València fa un mes va organitzar una jornada en la qual exposava que hi havia tres incentius fiscals per a l’empresariat immobiliari, tots ells centrats en l’arrendament: les entitats d’arrendament d’habitatge, les societats d’inversió immobiliària i les socimis (societats anònimes cotitzades d’inversió immobiliària). La reflexió final de la jornada incidia en les socimis, ja que estan convertint-se en un nou boom entre capitalistes internacionals i grans grups immobiliaris per traure-li un elevat rèdit econòmic a l’activitat de llogar pisos, sobretot per a ús turístic, i incitava les empreses familiars a sumar-se a les ja existents o a endinsar-se en la creació de noves. I és que aquestes societats estan sent considerades les protagonistes del renaixement del sector immobiliari.
Tot i haver-hi un bon grapat de socimis que són propietàries d’habitatges als Països Catalans, la família valenciana De Andrés Puyol va ser la primera a crear-ne una, anomenada Medcap Real Estate Socimi, l’any 2016 i a través de l’aportació de la seua empresa Inversora del Reino de Valencia SL, actual Inversora Tyris Holding SL.
El Cabanyal: pols entre veïnat i turisme
Què passa al Cabanyal? El mes de desembre de 2017, amb aquest lema, l’Espai Veïnal del Cabanyal va fer una investigació al voltant de la turistificació i de la gentrificació sobre el Cabanyal-Canyamelar, barri del districte dels Poblats Marítims. L’Espai Veïnal és una assemblea de confluència de les veïnes des d’on fan propostes i s’autoorganitzen per abordar diferents temes que afecten la zona. Algunes dades extretes d’aquesta investigació han permés analitzar cinc factors que han fet canviar el barri en els últims anys. “Ací han proliferat i augmentat els apartaments turístics. Si en 2013 pràcticament no n’hi havia, eren entre 80 i 100, l’any passat, segons els números que podem trobar a la pàgina web d’Airbnb, han passat a ser 1.661”, expliquen des de l’assemblea. Segons les dades recopilades, el 20% són habitacions o parts concretes de les cases, i el 80%, habitatges sencers. A més, hi ha 120 titulars que tenen dos pisos o més. És a dir, que la propietat està concentrada en poc més d’un centenar de mans.
Però aquest fenomen, motivat per la creixent turistificació del barri, no afecta només el Cabanyal o el Canyamelar, sinó que també provoca el que els que estudien la qüestió l’anomenen efecte filtre: “Si tots els pisos buits es converteixen en turístics, els disponibles per a llogar disminueixen i els pocs que hi ha són massa cars per a la població del barri. I això també provoca que els preus de l’habitatge als barris limítrofs augmente”, explica José Manuel Luis Hortolano, sociòleg i professor associat al Departament de Sociologia i Antropologia Social de la Universitat de València.
Al problema dels pisos turístics també cal sumar el de l’habitatge públic al Cabanyal. L’any 2017 l’Ajuntament era titular de 676 propietats i, d’aquestes, el 25% eren edificis complets, el 42% solars i el 33% habitatge dispers. “Es tracta d’un estoc bastant nombrós i per al qual no es té constància que hi haja cap projecte d’ajuda d’accés a l’habitatge”, es queixen les activistes d’Espai Veïnal. I afegeixen: “Només es preveuen 16 projectes de rehabilitació d’habitatges públics, amb 4 dels 28 milions invertits al barri”. L’empresa encarregada de gestionar tot el patrimoni públic del barri és el Pla Cabanyal-Canyamelar SA, societat que té per objecte portar a terme totes les actuacions urbanístiques i d’edificació necessàries per a la rehabilitació dels espais compresos al barri.
Des de l’Espai Veïnal adverteixen que el procés de transformació del barri també està tenint un efecte sobre el xicotet comerç, símbol de la vida de barri i del teixit veïnal, que ha canviat a poc a poc. Segons apunten, en els últims anys s’han obert sis immobiliàries, dos estudis d’arquitectura, quatre forns-cafeteria, dues tendes de lloguer de bicicletes, dues d’estilistes i quatre bars, alhora que han tancat quatre tendes de roba, dos locutoris, dues perruqueries, dues drogueries i una tenda d’electrodomèstics. “És el canvi substancial i estètic d’un barri que s’està allunyant de les veïnes i s’està apropant a les turistes”, conclouen.
Benimaclet, de poble a barri gentrificat
És un barri de València conegut tradicionalment per acollir moltes estudiants i pel seu teixit associatiu i veïnal. Aquest enclavament del nord de la ciutat va ser poble fins a l’any 1878, quan el creixement del cap i casal va acabar menjant-se’l i va passar a formar part de la ciutat. Des d’aleshores, el barri ha patit moltes transformacions. Actualment s’està veient afectat per l’especulació immobiliària i hi ha indicis que camina cap a la gentrificació: el preu del lloguer dels pisos ha augmentat notablement en els dos últims anys, han aparegut nous negocis pertanyents a grans corporacions –com ara The Good Burger– en detriment del comerç local i autòcton, i també han proliferat les immobiliàries.
A més, la convivència entre les nouvingudes i les habitants del barri està generant alguns problemes relacionats amb l’oci nocturn, especialment a la plaça de Benimaclet, on molts dies es pot veure, a partir de les dotze de la nit, un cotxe de la policia local fent guàrdia per a evitar que la gent s’hi concentre. D’un temps ençà, la Plaça romania plena de gent des de la nit del dimarts fins a la del dissabte, i fins a altes hores de la matinada. Dret al descans, apunten alguns cartells de les balconades que donen a la plaça, uns lemes que eren impensables dues dècades enrere, quan Josep va arribar al barri. “La plaça era l’àgora de Benimaclet, tant de dia com de nit. Cada dia hi havia mercat i quasi tots els locals de la plaça eren magatzems dels comerciants”. És a dir: com que no hi havia habitatges, la gent podia quedar-se a la plaça fins molt tard sense molestar cap veïna. “A partir del 2003 començaren les obres al barri i molts carrers s’anaven arreglant; paral·lelament, canviaven els comerços i els magatzems de la plaça es convertien en pisos. Però era un fenomen de tot el barri. Un canvi lent, no ens n’adonàvem, però a poc a poc tancava una tenda, un bar, un taller i s’obrien bars nous, restaurants, comerços diferents. També s’apujaven els lloguers i creixia la distància entre les veïnes del barri i gent nouvinguda”, explica Josep, dibuixant així la transformació que ha patit el barri en els últims anys.
Hi coincideix Àngels, qui l’habita des de fa més de vint anys i participa de l’entramat associatiu i veïnal: “L’any 1999 vaig començar a veure grues. En veies una, després quatre, després sis. En 2003 vaig arribar a comptar disset grues al barri”, assegura. I explica que des de l’inici del nou mil·lenni també començaren a canviar els comerços, a poc a poc, però sense aturada. “Notava sobretot que n’apareixien de nous; alguns eren antics que es reformaven completament amb una estètica diferent, i d’altres eren totalment nous”. Des de fa uns anys, Àngels viu al costat de la plaça de Benimaclet, al carrer Puçol, i pateix tant el soroll com les deixalles de la seua vida nocturna: “La plaça ha canviat molt. Abans s’omplia només els dijous i els divendres; des de fa un temps la cosa comença els dimarts i són cinc nits de soroll, brutícia i gens de respecte cap a les veïnes que vivim ací”.
Article publicat al número 450 de la Directa
