La tardor del 2019, un centenar de famílies de Badalona es van concentrar davant l’Ajuntament per denunciar que el nou propietari de casa seva volia apujar un 80% els lloguers. A partir d’aquest cas, van començar a surar els altres edificis afectats per Lazora: a Barcelona, Terrassa, Sitges, Sabadell, Polinyà, l’Hospitalet de Llobregat i Granollers. En total, nou edificis en lluita. que no només denuncien els increments del preu, sinó una sèrie de clàusules abusives que el fons d’inversió inclou en els contractes d’arrendament. Avui el Sindicat de Llogateres i Llogaters fa un pas més. Davant de la Ciutat de la Justícia, i amb el Col·lectiu Ronda, presenta la primera demanda contra Lazora, els fons especialitzat en habitatge de lloguer de la gestora Azora. No és un propietari qualsevol, sinó que entre la seva cartera té més de 7.000 pisos en 70 edificis a l’Estat espanyol i està controlat per un dels principals gestors d’inversió en actius immobiliaris del món, CBRE Global Investors.
La demanda judicial per la via civil assenyala fins a una desena de clàusules que consideren abusives i fraudulentes del contracte d’una de les inquilines del bloc del carrer Girona de Granollers, Silvia Torres. Després de desplegar-les, exigeixen que es retorni l’import de l’assegurança d’impagament a l’afectada i que la renda exigible durant la vigència del contracte s’actualitzi anualment segons l’IPC. El cas de Torres és extrapolable al de centenars de contractes de lloguer que Azora té arreu de Catalunya i, per tant, una sentència condemnatòria establiria jurisprudència per a la resta.
La vida de Torres Ferrer i la de tantes famílies va fer un gir a partir del 17 de juliol de 2019, quan Solvia –la immobiliària del Banc de Sabadell– va vendre a Azora el seu i altres blocs sencers de pisos de lloguer. A partir d’aquí, i a mesura que s’aproximava la finalització dels contractes, les inquilines van rebre un burofax que donava dues opcions: deixar lliure l’habitatge o formalitzar un nou contracte amb unes condicions i requisits tancats, sense marge de negociació i sense rebre amb antelació l’esborrany per poder-lo revisar.
Trampes de bonificació i assegurança obligatòria
Precisament és aquí on el Sindicat de Llogateres i el Col·lectiu Ronda sustenten la demanda. Per començar, en tots els contractes nous s’estableix una pujada interanual desvinculada de l’Índex de Preus al Consum, que el fons d’inversió anomena “bonificació” durant tres anys. Ronda considera que s’imposa en frau de llei perquè “pretén eludir la prohibició d’actualització de la renda per sobre de l’IPC”, que impedeix incrementar de 690 euros a 897 la mensualitat després de 36 mesos, d’acord amb l’article 18.1 de la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU).
En tots els contractes nous s’estableix una pujada interanual desvinculada de l’Índex de Preus al Consum, que el fons d’inversió anomena “bonificació” durant tres anys
Però més enllà de la renda mensual, les inquilines afectades han de suportar més càrregues econòmiques: la possibilitat de retenir la fiança en cas de no retornar l’habitatge en idèntic estat, la penalització per demora en el desallotjament –equivalent al triple de la renda diària–, les despeses extrajudicials o judicials per incompliment o l’assegurança d’impagament, que en el cas de Silvia Torres suposa 268,49 euros anuals.
Com altres ajuntaments, el de Granollers, el 26 de febrer passat, va aprovar per unanimitat la moció presentada pel Sindicat de Llogaters i Llogateres on s’exigia que Lazora deixés de vulnerar el dret a l’habitatge del veïnat, “de forma sistemàtica”; que s’assegués a negociar de manera col·lectiva i una nova legislació dels lloguers que inclogui la regulació dels preus, la prohibició de les expulsions sense causa justificada i el dret de negociació dels llogaters a través dels seus representants. Respecte a la regulació, aprovada pel Parlament de Catalunya el passat 9 de setembre, precisament Concha Osácar, al capdavant d’Azora, va fer una declaració de principis des de les jornades immobiliàries Immonext: “El control de preus de l’habitatge no és la solució”.
El procés judicial pot allargar-se fins a un any i la sentència determinarà si les deu clàusules en qüestió són il·legals i atempten contra el dret del “consumidor” i contra el dret a l’habitatge.
Qui hi ha darrere un dels grans propietaris de lloguer
Al capdavant del fons Lazora hi ha Francisco Javier Rodríguez Heredia i Javier Picón De Leániz, però qui el controla a través d’Azora són Concha Osácar i Fernando Gumuzio, exdirectius del Grupo Santander i, des del 2018, també un dels principals gestors d’inversió en actius immobiliaris del món, CBRE Global Investors, perquè s’ha convertit en el principal accionista. Juntament amb Encasa Cibeles, Lazora és un dels dos fons dedicat al sector residencial de lloguer i gaudeix d’avantatges fiscals, com tributar només l’1% de l’impost de societats, gràcies a la fórmula jurídica de Societat d’Inversió Immobiliària (SII), similar a les Socimi -que tributen al tipus 0%. A totes dues fórmules se’ls exigeix la permanència de les inversions immobiliàries almenys tres anys i, per tant, transcorregut aquest període poden vendre els actius.
Lazora també ha vist marge de negoci en l’habitatge protegit. El 2010, ja va adquirir quatre promocions de lloguer protegit a través d’una subhasta de l’Empresa Municipal d’Habitatge i Sòl de l’Ajuntament de Madrid (EMVS) per només 65 milions d’euros. I tres anys més tard, la gestora Azora aliada amb Goldman Sachs va crear EnCasa Cibeles per adquirir i gestionar una cartera de més de 3.000 habitatges de protecció de l’Institut d’Habitatge de Madrid (IVIMA), una operació que ha acabat als jutjats. Després de diversos recursos, el març passat, el Tribunal Suprem, va anul·lar de forma definitiva la venda. Hi ha diversos blocs que ja estan organitzats col·lectivament per fer front a les intencions de Lazora i el ple de l’Ajuntament de San Sebastián de los Reyes (Madrid) l’octubre de 2018 ja va declarar “non-grata” el fons d’inversió.
