La Comissió d’Ecologia, Urbanisme, Infraestructures i Mobilitat de l’Ajuntament de Barcelona aprovava el passat 21 de març, amb els vots d’ERC, PSC i PP, la Modificació del Pla General Metropolità de l’àmbit de Les Tres Xemeneies, al barri del Poble-sec de Barcelona. És la primera passa administrativa per a consolidar l’acord de l’Ajuntament amb l’empresa Conren Tramway, propietària del sòl i els edificis.
Jaime Enrique i Paco Hugas, propietaris de Conren Tramway, empresa espanyola de gestió i inversió d’actius immobiliaris, van comprar els terrenys de Les Tres Xemeneies el 2017, amb la qualificació de “serveis tècnics”. Això implicava que no s’hi podia dur a terme cap activitat fora d’aquest àmbit, que inclou serveis de telefonia, d’electricitat o aigua. El 2019, però, ja anunciaven al seu web que hi construirien oficines per a 3.000 treballadors d’empreses tecnològiques. Sis anys després de la seva adquisició, ara sí, han aconseguit un acord amb l’Ajuntament per a la requalificació del sòl per poder-hi fer oficines.
L’acord es va presentar en roda de premsa per l’Ajuntament, la propietat i l’Associació de Veïns i l’Associació de Comerciants del barri del Poble-sec com un èxit. Totes les assistents aplaudien una operació que, segons explicaven, representava un guany per a la propietat, però també per al barri i per a la ciutat. Les Tres Xemeneies s’omplirien d’oficinistes, però l’Ajuntament es beneficiaria del 50% de la plusvàlua de la requalificació, un total d’11,2 milions d’euros.
Ball de xifres en l’operació
La requalificació dels terrenys –que passa de clau 4 a 18, en argot urbanístic– fa augmentar el valor de la propietat, dels 13,1 als 35,5 milions que valdria amb la qualificació d’oficines. En aquest tipus d’operacions, per llei, l’empresa ha de compensar a l’administració pública amb el 10% de la plusvàlua aconseguida.
En aquest cas, l’Ajuntament de Barcelona presumeix d’haver negociat un acord que eleva fins al 50% de la plusvàlua el retorn per a l’erari públic. El 50% consistiria en 2,7 milions per a la reurbanització de la plaça de les Tres Xemeneies, 2,3 milions per la cessió d’un espai per al Centre de Coordinació Operativa d’Emergències de Barcelona i 6,2 milions que se sumarien a la bossa del Districte.
El novembre de 2022, però, a la presentació pública del procés participatiu, l’Ajuntament, recolzat per un estudi del Centre de Política de Sòl i Valoracions de la UPC, presentava uns altres números on es valorava en 46 milions d’euros la plusvàlua de l’empresa i deixava en 40% el retorn per al consistori. “Aquest canvi de valoració ens fa sospitar que han volgut maquillar els números per poder vendre millor l’acord”, valoren des de la Plataforma Tres Xemeneies per al Barri. Des de l’Ajuntament, en canvi, afirmen que aquest ball de xifres forma part de la negociació amb la propietat: “El promotor tenia un preu del metre quadrat, i nosaltres en teníem un altre. En el marc de la negociació, s’ha acabat acordant un número intermedi que està per sobre d’altres zones d’oficines, com el 22@, però que no està tant per sobre com nosaltres l’havíem fixat en un inici”, explica Marc Serra, regidor del districte de Sants-Montjuïc.
Equipaments per al barri: expectatives desinflades
La promesa d’aquesta negociació havia d’anar estretament lligada a un retorn en actius socials per al Poble-sec, un barri molt castigat per la gentrificació, la manca d’habitatge públic i per l’insuficient nombre d’equipaments i espais per entitats.
No era un secret que l’Ajuntament estava en converses amb la propietat per poder arribar a un acord per les contrapartides de l’operació, i des del principi es parlava de dotar una part dels edificis d’usos per a habitatge protegit i equipaments. La notícia, però, ha estat que després d’un procés participatiu amb el veïnat, finalment s’hi instal·larà el Centre de Coordinació Operativa d’Emergències de Barcelona (CECOR), però no hi haurà cap metre quadrat destinat a habitatge ni a equipaments per al barri.
“El CECOR no és un equipament de barri, potser és molt necessari, però el barri no millorarà la seva situació de manca crònica d’habitatge assequible i d’equipaments. Som més de 40.000 habitants i no tenim poliesportiu, no tenim mercat, ens calen espais per a joves, per a gent gran, per la cultura popular… Realment s’ha desaprofitat una gran oportunitat”, comenta Claudia Conde, membre de la Plataforma Les Tres Xemeneies per al barri.
Des del districte assenyalen que tot i que l’equipament que s’ha escollit finalment és més de ciutat, s’han negociat unes contrapartides econòmiques molt favorables que s’invertiran al barri
Des del districte de Sants-Montjuïc assenyalen que tot i que l’equipament que s’ha escollit finalment és més un equipament de ciutat, s’han negociat unes contrapartides econòmiques molt favorables que s’invertiran al barri. “Amb els 6,2 milions d’euros resultants d’aquesta operació estem mirant d’adquirir una peça d’equipament molt prop de Les Tres Xemeneies, al carrer Blesa. La nostra idea és poder comprar-la i donar resposta a l’equipament de barri que necessita Poble-sec”, explica Marc Serra. A més, el regidor afegeix que hi ha un segon MPGM que s’ha de fer en aquell entorn, el de l’edifici de Red Eléctrica, també a Les Tres Xemeneies, i que s’espera que aquest sí que inclogui metres quadrats per a un equipament de barri.
Des de la Plataforma, però, adverteixen que, sobre la taula i a dos mesos de les eleccions municipals, no hi ha cap garantia que això acabi desplegant-se.
L’ombra de la gentrificació
En qualsevol procés urbanístic en una ciutat com Barcelona és habitual que plani sobre seu el monstre de la gentrificació, la pujada de preus de l’habitatge i la consegüent expulsió invisible del veïnat més precaritzat. Això ja ho coneix bé la gent que viu en un barri cèntric i turístic com el del Poble-Sec, que ha viscut processos de transformació en el passat i que viu un greu problema d’accés a l’habitatge assequible. Si bé, segons dades del mateix Ajuntament, entre el 2014 i el 2022 el preu dels lloguers ha pujat al conjunt de la ciutat de Barcelona un 46,7 %, i en el cas del Poble-sec, els lloguers han patit pujades per sobre de la mitjana, fins a situar-se en un 49,4 %.
“Al final del que estem parlant és que estem injectant més pressió en un territori com el Poble-sec i el Raval, que ja estan tocats de mort, sota una pressió al·lucinant. El resultat és que hi haurà oficines en un barri que és un territori hiperactiu, que ja té molta activitat econòmica i que la seva principal malaltia, el seu càncer i la seva metàstasi és la manca d’habitatge assequible. Estàs utilitzant un sòl que abans era públic per una cosa que és el contrari del que necessita el barri”, expressa David Bravo, arquitecte i fins al 2019 assessor de l’alcaldessa Ada Colau en el desenvolupament de l’estratègia municipal contra la gentrificació.
Segons dades de l’Ajuntament, entre el 2014 i el 2022, el preu dels lloguers al Poble-sec ha patit pujades per sobre de la mitjana, del 49,4 %
Des del consistori asseguren que la gentrificació i la pujada dels lloguers és un tema que els preocupa, però que s’ha d’afrontar amb mesures que correspondrien també a altres àmbits de l’administració pública. “La solució als increments abusius del lloguer no tindrà lloc per frenar l’activitat econòmica. La solució a això és senzilla, és una llei d’habitatge que el govern central té a sobre de la taula”, comenta el regidor Marc Serra. I afegeix: “Poble-Sec es mou en una línia molt fina entre la gentrificació i la degradació, i si mirem l’entorn directe de Les Tres Xemeneies, darrerament, l’amenaça més gran, o la que més ens traslladen els veïns i veïnes en els espais de participació és aquest risc d’abandonament, de degradació”.
L’Associació de Veïns del Poble-Sec ha seguit des de l’inici el procés de participatiu i es mostren satisfetes amb l’acord final. “Creiem que és bo que aquests edificis estiguin en marxa. Per a nosaltres la prioritat era que això es tanqués, tant ens fa que hi hagi oficines tecnològiques, com que hi hagi oficines de l’Ajuntament, volíem que es posessin en marxa per canviar totes les dinàmiques d’incivisme i la percepció d’inseguretat que hi ha en aquesta zona”, explica Sergi Gázquez, president de l’associació. Tant des de l’AVV com des de l’Ajuntament es refereixen als usos nocturns de la plaça de Les Tres Xemeneies com a espai de festa o com a punt de venda de drogues, que expliquen, és incompatible amb el descans del veïnat de la zona.
Segons David Bravo, en aquest cas es desplega l’esquema clàssic de la gentrificació: “Es justifica la transformació per la inseguretat, la degradació, la decadència… Està clar que en un lloc tan cèntric i tan infrautilitzat com aquest hi ha usos que poden molestar a cert tipus de veïns. Però és que la qüestió de la seguretat també és molt perversa, perquè per a uns la inseguretat és que hi hagi uns nois tocant la guitarra a la plaça amb unes llaunes de cervesa i per a altres la inseguretat és que el mes que ve els fotin fora de casa”.
Una qüestió de model
Els edificis de les Tres Xemeneies tenen un passat de requalificacions irregulars. Amb la promesa de la requalificació com a zona verda ja enterrada i l’adaptació a serveis tècnics per a l’ús de les oficines de FECSA Endesa el 1988, els edificis mantenien l’ús com a servei públic tot i gestionar-se en mans privades.
Amb l’operació actual, l’edifici abandona qualsevol relació amb la gestió pública i deixa a mercè del privat el seu futur. “Un comú urbà o un bé comú que estava molt limitat el seu ús, ha acabat completament liberalitzat i privatitzat en mans d’una operadora privada, però no per culpa de l’operadora privada, sinó perquè l’administració pública, com sempre, li està posant catifes vermelles al gran capital”, valora David Bravo.
El missatge que s’envia, segons la Plataforma, és que: “Si ets un privat, compres un edifici que no val res i tens suficients diners per aguantar un temps amb l’espai buit i contribuint a la seva degradació, l’ajuntament acabarà cedint a la teva pressió”, afegeix Clàudia Conde.
Des de l’Ajuntament, però, defensen que l’operació no ha estat un pelotazo, sinó un procés de negociació transparent i beneficiós pel barri i la ciutat: “Aquí no es tracta d’intentar frustrar aquest tipus d’operacions, sinó que aquestes es puguin desenvolupar, que l’empresa pugui guanyar una part raonable i sobretot, que els veïns i el barri pugui guanyar amb aquesta operació. Jo crec que els pelotazos són aquells processos urbanístics que es fan a mida d’un projecte privat. I aquí no s’ha fet a mida”, declara Marc Serra.
