El Consell de Ministres ha tornat a aprovar els dos decrets llei d’habitatge que divendres van ser tombats pel ple del Congrés dels Diputats. Ara, tots dos textos hauran de ser convalidats per la Diputació Permanent, l’òrgan que assumeix les facultats de les cambres quan aquestes s’han dissolt. Més enllà de l’estricta actualitat, conversem amb Pablo Feu, advocat especialitzat en dret urbanístic i habitatge, sobre les polítiques que manquen per garantir el dret. El lletrat és l’autor de l’estudi jurídic que planteja com limitar per llei la compra especulativa, un encàrrec del Pla Estratègic Metropolità de Barcelona (PEMB).
Les últimes setmanes hi ha hagut una batalla política i un pols social per aprovar uns decrets insuficients?
Són mesures pal·liatives. La tradició dels últims vint anys ha estat adoptar regulacions d’urgència per no abordar les causes de la crisi ni avançar-se a les possibles situacions d’emergència habitacional, sinó regular-ne les conseqüències. I això no és regular, sinó assistir. I és una cosa molt diferent. És evident que, en un estat de dret, les administracions públiques han d’assistir, però, sobretot, el que han de fer és evitar causar el mal. Per posar un exemple clar, és com si et diuen que, davant d’algú que està disparant, en comptes de fer alguna cosa perquè deixi de disparar, et donen una armilla antibales. La gent està farta, perquè no vol ser assistida, sinó exercir un dret que la Constitució li reconeix.
Precisament, el sector immobiliari i alguns partits polítics defensen que hi ha polítiques d’habitatge que ataquen el dret constitucional a la propietat privada i la llibertat d’empresa.
“L’habitatge no és un actiu econòmic com qualsevol altre: també és un dret constitucional i universal”
Intenten esborrar el que diuen els tres articles de la Constitució que incideixen directament en matèria d’habitatge: els articles 33, 38 i 47, que formen part de la mateixa secció. El 33 reconeix el dret a la propietat privada i a l’herència; el 38, la llibertat econòmica, és a dir, la llibertat d’empresa; i el 47, el dret a accedir a un habitatge. A més, aquest últim dret també està reconegut a la Declaració Universal dels Drets Humans. Llavors, el constituent, amb tota la intenció del món, fa 47 anys va dir que la llibertat de propietat i la llibertat d’empresa garanteixen una economia de lliure mercat. I les regles de l’economia de mercat permeten l’especulació. Però compte amb l’habitatge, perquè no és només un actiu econòmic com qualsevol altre: també és un dret constitucional i universal. El constituent va dir que els poders públics han d’impedir l’especulació —literalment—, però no va dir com. El que diu la Constitució és que els poders públics, en funció del context social, han d’adoptar la mesura més adient per complir aquest mandat constitucional.
No només no s’ha complit el mandat sinó que, fins i tot, s’han implementat polítiques en direcció contrària?
“Si es protegeix l’habitatge de l’especulació, com diu la Constitució, s’acaba el negoci”
Ningú no ha adoptat cap mesura i, quan se n’han adoptat, eren, com dius, en la direcció contrària. Per què? Perquè han vist que, utilitzant l’habitatge com un actiu econòmic, el PIB del país pujava un 14%. És a dir, l’habitatge és un actiu econòmic. Si el protegeixen de l’especulació, com diu la Constitució, s’acaba el negoci. I, per tant, decideixen no protegir-lo i fan tot el possible per desprotegir-lo. Com que no s’ha fet res, la voràgine del mercat immobiliari ha anat creixent fins al present i ens està matant. Vivim en un món globalitzat i els inversors internacionals van veure que l’habitatge era un valor emergent durant l’última dècada, tant a Espanya com al conjunt d’Europa. I resulta que, a més, l’habitant local no té capacitat per frenar l’evolució del mercat, perquè hi ha persones que venen a treballar en remot i poden pagar molts més diners per un habitatge. Davant d’això, els fons diuen: “Pots comprar-te un edifici, buidar-lo dels habitants i posar-n’hi d’altres”.
Per tant, el mercat no s’autoregula.
És la fal·làcia més gran de la història de la humanitat. El mercat no es regula per acció divina. No pots impedir l’especulació sense intervenir el mercat de l’habitatge. I la intervenció és legítima quan, a més, te la imposa una llei. Les farmàcies bé que s’intervenen: tu no pots col·locar una farmàcia on vulguis. El mateix passa amb la instal·lació de les gasolineres o amb el preu de la gasolina. L’Estat o l’Administració pública pot intervenir en determinats béns, precisament per l’interès general. Si el mercat és incapaç de regular-se i, al contrari, s’està tornant boig amb una cosa que és essencial —com l’aigua, que és imprescindible per poder viure—, s’hi ha d’intervenir.
Una de les mesures més importants que s’ha aprovat els darrers anys a Catalunya, i que ara també és vigent al conjunt de l’Estat, és el topall del preu del lloguer. És important combinar-la amb la limitació de les compres especulatives perquè guanyi efecte?
“Als poders públics els tremolen les cames cada cop que han de legislar en matèria d’habitatge. Però és extraordinàriament fàcil”
Són mesures complementàries. En primer lloc, no crec que, automàticament, quan poses un topall, els propietaris retirin els habitatges del mercat de lloguer. Però, en tot cas, si apliques el topall i alhora limites les compres especulatives, el mercat ja no pot moure els immobles del lloguer a la venda per guanyar més diners. Estàs posant un altre topall i, automàticament, baixen els preus. Els fons d’inversió surten de l’equació, perquè la rendibilitat de l’habitatge baixa i, per tant, els expulses. El propietari de l’habitatge sap que ja no li comprarà un fons d’inversió, perquè no podrà fer el negoci previst. El pis serà per a qui hi estableixi el seu habitatge habitual i permanent. El problema és que les polítiques es fan tèbies. Crec que, en l’habitatge, els poders públics actuen amb un claríssim tacticisme electoral. És a dir, tenen por i els tremolen les cames cada cop que han de legislar en matèria d’habitatge, i només ho fan a cop de clamor popular. Fins que no els afecta, no ho toquen, perquè intervenir en l’habitatge com a actiu econòmic els fa por. Però és extraordinàriament fàcil.
En el decret, la manera d’“atacar” l’especulació era prohibir les compres d’immobles per sota del 70% de la seva taxació. Què et sembla?
Pretén atacar el marge de rendibilitat. Per tant, es volia evitar que es pogués comprar barat i, així, que no fos atractiu fer aquestes compres: dissuadir-les. És un criteri molt insegur, perquè és molt indeterminat. Es poden alterar molt els preus finalistes. És més segur parlar de l’ús: si vols comprar per fer negoci, no pots; si vols comprar per viure-hi, sí.
Aquesta mesura va estar sobre la taula del Govern català, però el Consell de Garanties Estatutàries va dir que era inconstitucional. Per què?
Primer, hauríem d’analitzar què és i qui conforma el Consell de Garanties Estatutàries. Em preocupa que es faci política des de les institucions i que càrrecs no electes acabin neutralitzant la política dels càrrecs electes. És el que jo anomeno una invasió silenciosa de les institucions. En el cas concret, es va plantejar una mesura limitativa del dret a la propietat i de la llibertat d’empresa per una causa d’interès general. Era una mesura temporal, durant tres anys, mentre durés una zona residencial tensionada, i, per tant, acotada en el temps i en l’espai. A més, estava avalada per un informe elaborat després de vuit anys d’estudi sobre com limitar, des de l’urbanisme, l’actuació especulativa del mercat. El Consell de Garanties Estatutàries va presentar en nou dies un dictamen que es limitava a dir que la mesura afectava el dret a la propietat i la llibertat d’empresa. Consideraven que aquests drets eren intocables. Però el Tribunal Constitucional admet que el dret a la propietat es pot limitar, sempre que no se’n prohibeixi l’exercici. Paradoxalment, el dictamen reproduïa fil per randa un informe de deu pàgines encarregat per la Cambra de la Propietat de Barcelona a un catedràtic de la Universitat de Girona, Juan Manuel Trayter. El Govern té així l’excusa perfecta per no fer-ho.
Sigui com sigui, ara mateix amb el topall de preus vigent, molta gent tampoc no pot pagar.
“El topall està molt amunt perquè el mercat està desbocat”
El topall està molt amunt perquè el mercat està desbocat i parteixes d’aquests preus. Si tu aconseguissis domesticar el mercat i baixar-los amb mesures com, per exemple, limitar les compres a les persones que hi vulguin viure, després el topall de rendes el pots baixar més. És el mercat qui mana. Des que hi va haver la liberalització dels arrendaments amb el Decret Boyer, el 1985, el que es va fer va ser obrir les portes a la inversió i liberalitzar els preus dels arrendaments sense adoptar cap mesura de protecció.
El moviment per l’habitatge també reclama contractes indefinits. És una mesura jurídicament possible i viable?
Jurídicament són possibles, però jo no soc partidari que es faci mitjançant un reial decret llei, que és una regulació d’urgència. Són regulacions estructurals que per començar requereixen molta més maduració. Pel que fa a la mesura en si, no parteix d’una premissa impossible. A més, si limitem la compra especulativa i existeixen rendes limitades, a l’arrendatari no li importarà que el contracte continuï, perquè el següent pagarà el mateix. Només hi ha unes condicions que em permeten canviar d’arrendatari, i s’han de pactar entre tothom, també les actualitzacions, d’acord amb l’evolució dels preus de renda d’una ciutat. Si això es fa, la mesura és perfectament possible, perquè, de fet, ja ho ha estat en el passat.
També cal construir més?
“La política de construir més per si sola és absurda i perillosa”
M’alarma que s’afirmi que s’ha de construir més, quan el problema és l’accés al qual ja està construït. Si simplement dius que s’ha de construir, multipliques el problema exponencialment. Construiràs més, i aquestes noves construccions poden continuar sense garantir un accés real a l’habitatge. Provocaràs un benefici per a determinats actors que hi faran negoci i estaràs accelerant el buidatge de la ciutat, la descohesió social i la dispersió territorial. La qüestió és: construir més, per a qui? Quins topalls poses perquè tothom pugui constituir un habitatge habitual i permanent? És fals que, si construeixes més, hi haurà més oferta, baixarà la demanda i, per tant, baixaran els preus. En un món globalitzat, el que provoques és que vinguin més inversors per posar els preus encara més cars. La política de construir més per si sola és absurda i perillosa.
Més enllà de la manca de polítiques, les administracions no estan garantint l’aplicació de les que estan vigents?
Sempre em queixo que legislar costa moltíssim, però, quan ho aconsegueixes, si després no tens un equip potent que garanteixi que qui se salti la llei ho pagarà, i ho pagarà car, no serveix absolutament de res. Llavors, el ridícul és espantós. Has aconseguit legislar i resulta que es riuen de tu perquè et diuen que no passa res, que no tenen capacitat per sancionar-los. Podem continuar fent habitatges de temporada sense aplicar el topall i no passa absolutament res.
