“Hem comprat tres habitatges a la província d’Alacant: dos d’ells per un euro, i un altre per 29 euros”. El passat 24 de gener, el vicepresident segon i conseller d’Habitatge i Arquitectura Bioclimàtica de la Generalitat Valenciana, Rubén Martínez Dalmau, confirmava així l’adquisició de tres immobles per a lloguer social, ubicats a Alacant, Agost (Alacantí) i Algorfa (Baix Segura). El primer, de l’any 2007, està valorat en 212.000 euros; el segon, que data de l’any 2008, en 42.500 euros; mentre que el de l’Algorfa, construït en 2005, està valorat en 38.800 euros. El conseller també recordava les últimes cinc cases adquirides per 65.000 euros a Novelda (Vinalopó Mitjà), i les de 98 metres quadrats comprades a Algemesí (Ribera Alta) per 1.000 euros.
Aquestes adquisicions han sigut possibles gràcies al Pla Hàbitat 20-30, aprovat fa ara un any amb els objectius d’augmentar el parc d’habitatge públic i “evitar el desallotjament de persones vulnerables o sense cap mena d’alternativa habitacional”, recorda Alejandro Aguilar, director del gabinet de premsa de la Conselleria d’Habitatge. Per a aconseguir-ho, en juny de 2020, es va aprovar el decret llei 6/2020 de tanteig i retracte. El dret de tanteig permet a la Generalitat “exercir els drets d’adquisició preferent” sobre qualsevol altre comprador, tant en habitatges de protecció pública, com en pisos subhastats per impagament hipotecari o transmesos per dació en pagament. Així doncs, en un termini de seixanta dies naturals i pagant el preu pel qual l’habitatge haja eixit a la venda, l’administració tindrà preferència per adquirir-lo. Pel que fa al dret de retracte, aquest permet comprar un habitatge que s’haja venut incomplint el deure de notificar la venda a l’administració o la transmissió del qual s’haja fet en condicions diferents de les notificades. Una vegada efectuada la compravenda, l’adquirent haurà de notificar-la a la Generalitat en el termini de quinze dies naturals. A partir de llavors, l’administració disposa d’un termini de seixanta dies naturals per a exercir el retracte.
L’any 2007, es comptabilitzaven al voltant de 35.000 vivendes, mentre que ara la xifra se situa en 12.572, de les quals 532 estan pendents de rehabilitació per fer-ne ús
La falta d’habitatge públic és un problema atàvic al País Valencià. Segons l’Observatori de l’Hàbitat i de la Segregació Urbana, el nombre total d’habitatge ha sofert una disminució continuada en les últimes dècades. L’any 2007, es comptabilitzaven al voltant de 35.000 vivendes, mentre que, l’any 2019, la xifra se situa en 12.572, de les quals 532 estan pendents de rehabilitació per fer-ne ús. L’objectiu del Pla és disposar de 32.000 habitatges socials en 2030 –19.428 més que en 2019. Per a aconseguir-ho, cada any s’haurien d’adquirir al voltant de 1.940 pisos, una xifra molt ambiciosa, si es tenen en compte els resultats del primer any. Al llarg de 2020, per concurs, s’han aconseguit adquirir dos immobles; mitjançant el decret de tanteig i retracte, 232 pisos; i a través de la compra directa, 84 habitatges. Per tant, en total, s’ha augmentat el parc públic en 321 vivendes, el que representa només un 16,54% del total de pisos que haurien d’haver alliberat el primer any per a assolir l’objectiu final. Aquest augment tímid del parc públic contrasta amb la necessitat d’habitatge al País Valencià, on 24.814 persones estan inscrites en el registre de demandants d’habitatge públic.
També, gràcies al Pla, s’ha iniciat l’execució de tres projectes pilot de construcció d’habitatge públic per a lloguer social. A Alcoi, amb un pressupost d’un milió d’euros, es construiran set vivendes seguint criteris de sostenibilitat; al solar del carrer Joaquim Ballester de València, amb una inversió de 2.300.000 euros, s’esperen edificar fins a 17 immobles; i a Castelló, han anunciat la reforma d’un concurs públic per a reformar i ampliar un edifici a l’avinguda dels Caputxins. Es tractaven d’antigues oficines públiques, on hi havia documentació de l’habitatge de l’època del franquisme. “Els projectes tenen ritmes diferents, perquè són col·laboracions amb els municipis”, explica Aguilar. I matisa: “En el cas de València, ja s’ha enviat el concurs d’idees per fer-lo participatiu. A Alcoi, s’obrirà en breus el concurs; i a Castelló, comencen el procés aquest mes”. A més a més, durant aquest primer any, s’ha aprovat un impost nou als pisos buits en mans de grans tenidors.
Segons afirma Aguilar, des de la Conselleria, estan “contents” amb el primer any de desenvolupament del Pla, a través del qual esperen “assentar experiències a dur a terme en dues legislatures” i implantar més oficines de la xarxa Xaloc, nascuda per a descentralitzar les polítiques públiques d’habitatge. Així, es preveu crear oficines en totes les comarques perquè les polítiques d’habitatge hi arriben de manera directa i es puguen desenvolupar en l’àmbit local i en coordinació amb el servei central, la Conselleria. Aquestes oficines comptaran amb personal qualificat, com arquitectes, advocades i treballadores socials que puguen intervenir en diferents àmbits i territoris.
Els col·lectius en defensa de l’habitatge parlen
Els col·lectius en defensa de l’habitatge entrevistats per a aquest reportatge coincideixen a dir que el decret és un “primer pas” per facilitar l’accés a l’habitatge a preus assequibles, però alguns ho consideren insuficient. Alfredo Artigas, membre de la cooperativa El Rogle Mediació i Advocacia, considera que el decret és “un exemple de política d’habitatge valenta”, ja que permet que l’administració pública dispose “d’opcions avantatjoses a l’hora d’intervenir en operacions de compravenda entre grans agents immobiliaris” i, per tant, té “cert impacte sobre l’estructura del mercat immobiliari”. Tot i això, “continua tenint un impacte estructural xicotet”, opina. I afegeix: “És prompte per a saber en quantes operacions podrà operar la Generalitat, i per a conéixer les estratègies de fons i bancs per evitar-ne l’aplicació. Caldria acompanyar el decret amb més política pública d’habitatge decidida i, en tot cas, amb uns recursos humans sòlids i suficients, així com pensar en les àrees d’habitatge com a departaments reforçats dins de les administracions públiques”.
Pel que fa a l’àmbit d’urbanisme i política territorial, les administracions autonòmica i locals del País Valencià tenen una actitud contradictòria. En comparació amb el govern del PP, el discurs ha canviat radicalment. Es parla d’ecologisme i defensa del patrimoni, però, en canvi, també s’impulsen projectes de caràcter expansionista, com els diferents Programes d’Actuació Integrada (PAI) arreu del territori, les ampliacions d’autovies o del port de València. “Hem de pensar en el dret a l’habitatge d’una manera més ampla i a llarg termini; i cuidar del territori, pensar-lo com un hàbitat que ha de ser sostenible, viu i inclusiu. És una assignatura fonamental que continuem suspenent”, conclou Artigas.
Per la seua part, Marta Martín, activista d’Espai Veïnal del Cabanyal, considera que el decret és “un bon mecanisme”, perquè “posa fi a l’escàndol de venda d’habitatge a preus irrisoris”. Tanmateix, recorda que els efectes del decret estan vigents des de juny de 2020 i, per tant, les transaccions de compravenda d’habitatge anteriors no es veuran afectades. A més a més, a parer seu, continua considerant-se l’habitatge “com un bé de canvi, no d’ús”, i això comporta que tinga presència en el mercat especulatiu. Els béns immobles de fons d’inversió, de la Sareb –l’anomenat “banc dolent”–, i de diferents bancs són objecte de compravenda continua des de fa més de dues dècades. Per això, defensen que el decret és “insuficient”.
Segons l’opinió de Martín, la solució ha de passar per l’expropiació dels habitatges que estan en mans “dels especuladors” i socialitzar-los entre les persones que necessiten una llar. I encara més, assenyalen l’immoble pel qual podria començar la Generalitat. El passat mes de setembre, Espai Veïnal va alliberar un bloc de cinc habitatges propietat de la Sareb, el qual s’ha destinat a allotjar famílies del barri amb dificultat d’accés a l’habitatge. “Exigim la seua adquisició per part de l’administració pública, així com la regularització de la situació de les famílies amb l’aprovació d’un lloguer social de llarga durada i adaptat als recursos econòmics”, rebla Martí. Des de la Conselleria, s’ha assegurat a la Directa que s’està en procés de negociació amb l’entitat, no només per aquest cas concret, sinó també per molts altres pisos en mans de la Sareb. No obstant això, desconeixen el nombre d’habitatges buits propietat de la Sareb o d’altres entitats al País Valencià. Les úniques dades oficials existents, de l’any 2011, són les de l’Institut Nacional d’Estadística (INE). El registre xifrava un total de 515.000 immobles buits al País Valencià. Al llarg del 2021, la Generalitat, que preveu que la xifra siga molt major, ha assegurat que actualitzarà el banc de dades disponible.
Alguns obstacles
Segons expliquen les expertes, la compravenda d’habitatge buit és un dels motius de la manca de vivenda pública a l’Estat espanyol. “Els bancs rescatats per l’Estat, amb un deute altíssim, venen a fons voltor habitatges per preus ridículs, pel 10% del seu valor de mercat”, denuncia María Jesús Garrido (Unides Podem), regidora d’Habitatge a l’Ajuntament de Castelló des de l’any 2019. Recorda que, quan el decret de tanteig i retracte encara no s’havia aprovat, la regidoria d’Habitatge de Castelló de la Plana va intentar comprar per 10.000 euros diversos blocs de pisos, una acció que no es va poder dur a terme i, finalment, es van revendre per 100 euros als fons voltor. “Aquest decret talla, d’arrel, el negoci dels fons voltor”, postil·la la regidora.
Des de fa diversos anys, els bancs, els fons d’inversió i les promotores immobiliàries volen desfer-se dels seus béns immobles per fer neteja dels seus balanços, sobretot, “els bancs que estan vinculats a l’acord de Basilea III, que regula els bancs internacionalment”, explica Raül Beltran, assessor de la regidoria d’Habitatge de l’Ajuntament de Castelló. Aquest acord, aprovat el desembre de 2010, va intentar adaptar-se a la magnitud de la crisi econòmica, atesa l’exposició de gran part dels bancs als actius tòxics. El temor al fet que es poguera declarar la seua insolvència els va fer pactar que tancarien l’any 2020 amb tots els balanços sanejats. Des d’aquell moment, sovint, els bancs venen els seus béns immobles a immobiliàries o fons d’inversió. Per exemple, en novembre 2017, el BBVA va arribar a un acord amb el fons d’inversió Cerberus, a qui va vendre el 80% del seu patrimoni immobiliari. Tot, per crear una societat conjunta, Divarian, i reduir quasi completament la seua exposició a la rajola. “És un traspàs a un preu simbòlic per especular. És una manera de netejar balanços, traspassar massivament vivendes d’un lloc a un altre sense fer forats en els comptes”, recalca Beltran. Des del 2019, Cerberus gestiona la immobiliària del BBVA i la del Sabadell. En total, 15.874 habitatges a l’Estat espanyol, concentrats sobretot a Catalunya i el País Valencià.
També es posa l’accent en la impossibilitat d’arribar a acords amb promotors privats amb l’objectiu que destinen els seus edificis a lloguer social, ja que aquests estan acostumats a fer inversions amb un retorn a curt termini
Des de l’Ajuntament de Castelló, també es posa l’accent en la impossibilitat d’arribar a acords amb promotors privats amb l’objectiu que destinen els seus edificis a lloguer social, ja que aquests estan acostumats a fer inversions amb un retorn a curt termini. En canvi, el model de lloguer fuig de l’estratègia especulativa de construir, vendre i ingressar un benefici de manera ràpida, i té una rendibilitat menor. Per exemple, segons dades de la regidoria, a Castelló hi ha al voltant de 12.000 pisos buits, però els propietaris d’aquests pisos –bancs i fons d’inversió– no els posen en el mercat de lloguer social. A la ciutat de València, la xifra de pisos buits augmenta fins als 57.000, alguns d’aquests en mans de propietaris particulars, que des de l’any 2020, poden rebre ajudes de fins a 20.000 euros per reformar-los i traure’ls a lloguer assequible. D’aquesta manera, l’Ajuntament de la capital del Túria espera fixar els preus dels habitatges que s’acullen a aquest pla.
Un altre dels obstacles en el desenvolupament de les polítiques d’habitatge públic és la manca de personal amb capacitat per aplicar el decret de tanteig i retracte arreu de tot el País Valencià, aplicar la taxa als pisos buits, o estudiar els recursos que interposen els grans tenidors per evitar l’aplicació de les polítiques. Tal com reconeix Aguilar, cal “una modernització de l’administració per agilitzar els processos i ser més eficients”, així com un augment del nombre de funcionàries.
