El seu patrimoni immobiliari s’estén per més de 300 municipis de Catalunya, des de ciutats com Barcelona, l’Hospitalet de Llobregat, Lleida o Sabadell, passant per localitats com Arbúcies, Pineda de Mar, Cambrils o Mora d’Ebre. Pel cap baix, acumula 5.550 habitatges de tota mena: xalets, pisos o cases unifamiliars. Si els poséssim l’un al costat de l’altre, ocuparien l’equivalent a 79 camps de futbol o la meitat del barri del Raval de Barcelona: 561.203 metres quadrats. Per mitjà d’una minuciosa investigació, la Directa ha pogut accedir per primera vegada a les entranyes de l’imperi residencial a Catalunya de Blackstone, un dels fons d’inversió més importants del món, que és també el propietari d’habitatges de lloguer més gran al conjunt de l’Estat espanyol. Segons han confirmat aquest mitjà fonts del grup, controla 20.000 actius d’aquesta tipologia a l’Estat espanyol, mentre que CaixaBank en té 19.000. Blackstone ha declinat respondre altres preguntes sobre l’estratègia inversora, la seva relació amb les inquilines i les polítiques públiques d’habitatge.
Als contractes de lloguer hi figuren empreses que alhora compten amb altres filials com Budmac Investments o Testa Residencial i, en molts casos, la interlocutora és la gestora Anticipa, però entre línies sempre s’hi ha de llegir Blackstone. Budmac II acapara 1.815 habitatges; Budmac I, 811; Inversiones Inmobiliarias Limara, 935; Lanusei Investments, 701; Testa Residencial, 487; Treamen Investments II, 65; Aliseda, 733 i Angol Investments, 3. Aquestes són les principals societats immobiliàries mitjançant les quals Blackstone distribueix els seus actius residencials de lloguer i venda a Catalunya, perquè de cinc firmes més vinculades al fons rastrejades per la Directa –Hispania Activos Inmobiliarios, Euripo Properties, Fidere, Albirana Properties i Aulida Properties– no consta que tinguin habitatges a Catalunya en data d’abril de 2022.
Les dades revelen que les rendes de milers de famílies catalanes que paguen un lloguer a Blackstone acaben viatjant a través d’una xarxa gegantina de societats fins a arribar al número 345 de Park Avenue, la Quarta Avinguda de Nova York, on es transformen en dividends i acaben repartint-se entre inversionistes de tot el món. Una part de la xarxa societària espanyola s’articula des del madrileny passeig de la Castellana, però a Catalunya, tot i que també disposa de mercantils radicades al número 11 de Travessera de Gràcia a Barcelona, la nau de Blackstone es tripula des del Prat de Llobregat: les empreses sota la seva òrbita s’allotgen en diverses plantes d’un edifici sense cap logotip identificatiu situat al carrer del Roure, al polígon industrial Mas Mateu. En els òrgans d’administració de la majoria de societats hi apareixen dos noms: Jean-Christophe Dubois i Jean-François Emmanuel Bossy, que ocupen, cada un, vora una seixantena de càrrecs en companyies espanyoles dedicades a la gestió de fons d’inversió, segons dades del registre mercantil.
Als contractes figuren filials com Budmac, Limara o Testa i l’interlocutor habitual és la gestora Anticipa
El valor cadastral del conjunt d’habitatges assoleix els 308 milions d’euros, però, si es pren com a referència el valor mitjà del metre quadrat a Catalunya (2.265 euros, segons el càlcul del Col·legi d’agents de la propietat immobiliària de Barcelona) el valor residencial de Blackstone s’enfila fins a 1.271.124.795 euros. Per dimensionar-ho: la xifra representa més del doble del pressupost municipal per al 2022 de les ciutats de Tarragona, Lleida i Girona, que juntes sumen 496,1 milions d’euros.
Municipi per municipi, Barcelona lidera la llista d’actius residencials sota l’òrbita del fons d’inversió, amb 891 habitatges i en segona posició sobresurt l’Hospitalet de Llobregat, amb 496. Les dues ciutats juntes allotgen el 25 % de tota la cartera catalana de Blackstone. Completen les primeres posicions, per sobre del centenar de pisos, Badalona (329), Sabadell (231), Terrassa (230), Granollers (193), Santa Coloma de Gramenet (190), Mataró (150), i Cornellà de Llobregat i Lleida, amb 120 cadascuna.
Pisos dispersos i blocs sencers
A banda dels 5.550 habitatges, dins de les carteres de les firmes amb actius de Blackstone a Catalunya resseguides per la Directa, també s’hi troben 872 magatzems i aparcaments, així com 211 actius més entre locals comercials, oficines, terrenys agraris i, excepcionalment, immobles industrials i sòl sense edificar o construccions ruïnoses. En total, 6.633 propietats.
Des del seu aterratge a l’Estat espanyol l’any 2013, amb l’adquisició de 1.860 unitats d’habitatges de protecció oficial de lloguer a Madrid, el grup Blackstone ha comprat milers d’actius immobiliaris. Unes operacions en què habitualment es beneficia de grans descomptes respecte al preu de mercat, tant amb la Sareb com amb entitats bancàries beneficiades directament pel rescat públic del sistema financer, com Catalunya Banc (absorbit pel BBVA), el mateix BBVA, el Banc Popular (absorbit pel Santander), CaixaBank i el Banc Sabadell. L’economista Alejandro Inurrieta, expresident de la Societat Pública del Lloguer espanyola, xifra la rebaixa habitual del valor de compra en fins al 60 % del preu de mercat, un percentatge que atorga un elevat marge de benefici. Avui, molts d’aquells immobles que va adquirir el fons estatunidenc s’ofereixen al mercat de lloguer mitjançant les seves plataformes –com Testa Homes, Alquilovers o Aliseda– o es venen per mitjà de diferents portals com Idealista.
La cartografia immobiliària de la inversora és irregular. Mentre atresora pisos disseminats pel territori, també en concentra de forma especial en alguns immobles concrets: 41 habitatges d’obra nova al carrer d’Albert Porqueras de Lleida, dinou en un bloc del carrer de Sant Jaume de Granollers, una trentena a l’avinguda Diagonal (al barri de Provençals del Poblenou, a Barcelona), una altra trentena al carrer Clavell de l’Aldea, una vintena al carrer d’Anna Tugas de Badalona, tres plantes al carrer de la Barceloneta d’Alcarràs o tres més al carrer Nou de Sant Antoni d’Olot. Entre les finques amb més valor cadastral sota la seva possessió, que coincideixen amb les més grans, hi ha dos edificis a Sant Cugat del Vallès, situats al carrer de Josep Tarradellas i al carrer de Josep Irla.
La negativa de renovació com a estratègia
Al voltant del fons inversor novaiorquès hi orbita una constel·lació d’empreses i localitzacions geogràfiques, però el Sindicat de Llogateres denuncia que totes apliquen un mateix patró: Blackstone no vol renovar contractes de lloguer. De fet, el novembre de 2021, el fons de capital risc ja va anunciar la venda de 3.100 propietats que estan en el mercat de lloguer, titulades per la societat Albirana, tot indicant que en la majoria ja no hi havia inquilines. Un mes després, va arribar l’hora de vendre els 1.882 actius d’Euripo Properties, adquirides al BBVA i el Banc Santander. En efecte, la Directa ha pogut comprovar que avui dia, Albirana i Euripo, com a mínim a Catalunya, ja no tenen habitatges.
L’economista Alejandro Inurrieta insisteix que la vocació de Blackstone no és la de ser arrendador, sinó tancar operacions de compravenda en situacions favorables: “Normalment, es queda els immobles un parell d’anys per a llogar i després els ven”. El modus operandi descrit quadra amb el que estipula la llei de regulació de les socimis si s’esprem al màxim. Les socimis són societats anònimes d’inversió d’actius per llogar cotitzades a la borsa: algunes de les societats del grup tenen aquesta configuració mercantil, com Testa Residencial o Fidere, i també altres que s’han anat buidant pel que fa a actius, com Euripo Properties, Albirana o Corona Patrimonial. Anomenades “sicav del totxo”, aquests vehicles d’inversió gaudeixen d’una exempció en l’impost de societats i els immobles de la seva titularitat només han d’estar obligatòriament en la cartera de lloguer de la companyia un mínim de tres anys.
Alguns actius es concentren en blocs concrets: 41 a Lleida, una trentena a Barcelona o una vintena a Badalona
Així i tot, mentre els actius reposen en el règim de lloguer, la investigadora especialitzada en habitatge Melissa García-Lamarca recorda que es fa un gran negoci especulatiu: “A més dels beneficis fiscals, el que van comprar per quatre cèntims els dona un ingrés regular i, amb aquest flux de diners, tenen la possibilitat de crear títols financers per vendre’ls al mercat secundari i guanyar encara més”. En un estudi que va dur a terme fa cinc anys sobre els pisos de Blackstone a la ciutat de Barcelona, García-Lamarca va comprovar que la tendència de la inversora era cobrar un 35 % per damunt del preu mitjà de cada barri.
Aquesta estratègia podria explicar el fet que en el registre de l’Agència Catalana de l’Habitatge de pisos buits o sense títol habilitant, n’hi constin 4.036 inscrits per les tretze societats consultades per la Directa, que representen el 73 % dels actius residencials rastrejats en aquesta investigació. En alguns municipis apareixen més immobles buits que en propietat, un desquadrament que podria tenir el seu origen en el fet que les dades d’aquest registre de la Generalitat no estarien actualitzades amb les darreres operacions de venda del gran propietari. Sigui com sigui, Inurrieta emfasitza que sovint “prefereixen mantenir un habitatge buit, encara que aparentment no els reporti res, perquè si hi introdueixen inquilins tenen un problema: han de llogar per set anys, segons la llei vigent, i és més difícil vendre a grans inversors”.
Amb el màxim benefici per bandera, Blackstone ha criticat qualsevol mesura encaminada a regular el preu dels lloguers o allargar la durada dels contractes, a través de Claudio Boada o Eduardo Mendiluce, president i conseller delegat –respectivament– d’Anticipa, la principal filial del grup a l’Estat espanyol. A més, des del març de 2020, sis mesos abans que s’aprovés la llei de regulació dels lloguers catalana –anul·lada fa poc pel Tribunal Constitucional–, exerceix la seva pressió per mitjà de l’Associació de Propietaris d’Habitatge en Lloguer (Asval). Dues filials de Blackstone, Testa Homes i Albirana, van formar part en aquesta data del reduït grup fundador d’aquest lobby de la patronal immobiliària que presideix l’exalcalde de Barcelona i exministre d’Indústria espanyol, Joan Clos.
Fa poc, Asval s’ha expressat amb contundència contra la llei d’habitatge espanyola –en l’actualitat, en fase de discussió d’esmenes al Congrés– argumentant que “vulnera la Constitució espanyola, atempta contra el dret a la propietat privada i fomenta l’economia submergida en el mercat del lloguer”. Oscar Blanco, membre del Sindicat de Llogateres, recorda que la feina de lobby també s’ha palesat “amb amenaces de retirar milers de pisos del mercat de lloguer per condicionar les mesures que es desenvolupin”.
Coordinar les afectades
Per al moviment pel dret a l’habitatge a Catalunya i per al conjunt dels Països Catalans, Blackstone és un vell conegut. Els darrers set anys s’han organitzat accions coordinades internacionalment contra el fons voltor, com la campanya “Kill Blackstone”, per denunciar la situació de les llogateres. Blanco reconeix que entre el 2019 i el 2021 es van poder resoldre, “amb estira-i-arronses”, alguns conflictes amb llogateres, però denuncia que després l’actitud del gran tenidor va canviar: “Van deixar-nos sense interlocutor durant mesos i ens van dir que no renovarien els contractes de ningú perquè volien vendre”. Arran d’aquest gir, el Sindicat de Llogateres, amb la Plataforma d’Afectades per la Hipoteca (PAH), Raval Rebel i el Sindicat d’Habitatge de Gràcia –tots amb casos de Blackstone– s’estan coordinant per tirar endavant una campanya que ja ha arrencat amb un porta a porta i una bustiada per coordinar inquilines afectades.
El Sindicat de Llogateres manté vint processos de negociació oberts amb Blackstone. Només a Barcelona la PAH en compta una desena i Raval Rebel, sis, tot i que els diversos col·lectius afirmen tenir constància que hi ha moltes més afectades i fan una crida a l’organització. Entre altres, els darrers mesos, s’ha ajornat el quart intent de desnonament d’un habitatge de Budmac, on viu una família amb tres criatures a Mataró (el Maresme); el Grup d’Habitatge de Sants (Barcelona) n’ha aturat un de Lanusei a Barcelona, i la PAHC Baix Montseny n’ha evitat un altre d’Aliseda a Santa Maria de Palautordera (el Vallès Oriental).
Dues filials de Blackstone són fundadores del lobby de propietaris Asval, que presideix l’exalcalde Joan Clos
Alguns casos, com el d’Ala Muntean, s’arrosseguen d’una dació en pagament i expliquen com el fons d’inversió estatunidenc va començar a treure profit de la crisi immobiliària a l’Estat. Igual que les de tantes altres famílies, la casa de Muntean, el seu marit i el seu fill va passar a les mans de Blackstone quan, l’any 2015, el fons va comprar les hipoteques “tòxiques” de Catalunya Banc per tan sols 3.598,4 milions d’euros (el Fons de Reestructuració Ordenada Bancària va aportar els 524,9 milions restants de l’operació). Per dimensionar aquesta jugada mestra: Blackstone només va desemborsar 88.000 euros per cada un dels 41.000 actius que sostenien els crèdits.
La família de Muntean, que viu a Gavà (el Baix Llobregat), havia signat un préstec hipotecari amb Catalunya Caixa l’any 2006, farcit de clàusules abusives, els pagaments del qual es van multiplicar. Forçada a acceptar una dació en pagament, va aconseguir signar un contracte de lloguer amb l’entitat bancària el 2014 de 390 euros al mes, però, quan l’estratègia de negoci de Budmac va caure’ls al damunt: el lloguer que pagaven va incrementar-se fins als 850 euros mensuals, un import que no podien pagar. Finalment, Blackstone s’ha avingut a pactar un lloguer social, tal com estipula la llei en cas de vulnerabilitat, però contradient-la alhora, ja que pretén que la família vagi a viure a un altre pis que, segons Muntean, està en un estat “deplorable” amb “les rajoles caigudes, humitats, sense pany…”.
A més de contractes de lloguer que no es volen renovar, siguin socials o subjectes a la llei d’arrendaments urbans (LAU), també hi ha persones que estan okupant pisos de Blackstone i voldrien regularitzar la seva situació. Des de Raval Rebel, Anna Moreno explica que, a més d’un cas provinent d’una hipoteca, s’està batallant per regularitzar cinc famílies vulnerables sense títol habilitant: “Vam començar els contactes amb Budmac el novembre de 2019, però els seus serveis jurídics no han deixat de fer la seva feina: obrir procediments judicials”. Així i tot, fins ara, quan s’apropava la data de llançament, el suspenien. La vigència de la moratòria de desnonaments hi ha ajudat, però a més, el 3 de març es va aprovar a Catalunya la llei d’emergència en l’àmbit de l’habitatge (1/2022), que, a part d’obligar els grans tenidors a renovar els contractes de lloguer social –“sempre que s’acrediti que continuen complint els requisits d’exclusió residencial”–, estableix que s’ha d’oferir una proposta de lloguer social durant set anys en cas d’okupacions que s’hagin produït abans de l’1 de juny de 2021.
Tant Raval Rebel com Acció Raval han denunciat en reiterades ocasions la “passivitat amb la qual actuen els grans fons voltor propietaris de narcopisos”, com Blackstone, en contrast amb com ho fan quan qui ocupa els immobles són famílies vulnerables. Budmac, precisament, va denunciar dos joves migrats que havien entrat a viure en un pis del número 14 del carrer de Vistalegre, després de “permetre” que l’immoble fes la funció de narcopís durant quatre anys, segons s’assegura des dels col·lectius activistes del barri. Les afectades per Blackstone, lamenta Blanco, són un número i se senten “ignorades i maltractades”. Per això els col·lectius proposen una taula de negociació i asseguren que no permetran “cap expulsió ni condicions abusives”.
Alerta de les Nacions Unides
La crítica a l’actitud del fons estatunidenc no és patrimoni del moviment pel dret a l’habitatge, sinó que fins i tot l’Organització de les Nacions Unides l’ha expressat. En un seguit de cartes dirigides a Blackstone el 2019, Leilani Farha, que era relatora especial pel dret a un habitatge digne, va acusar-lo de dur a terme “desallotjaments agressius” i de tirar endavant un model de negoci que “està expulsant de les seves llars persones d’ingressos baixos i cada vegada més persones d’ingressos mitjans”.
El pronunciament de l’ONU posava una atenció especial sobre Invitations Homes, subsidiària de Blackstone als EUA, a qui acusava “d’imposar recàrrecs per reparacions menors de manteniments” o “sancions per endarreriments en el lloguer de cent dòlars, inclús si només feien un minut tard”. És gràcies a Invitation Homes que Blackstone va convertir-se en el gran arrendador de cases unifamiliars als Estats Units, explica Sofia Lopez, directora de la campanya d’habitatge de l’organització estatunidenca Action Center on Race and the Economy (ACRE).
El 2019, la relatora d’habitatge digne de l’ONU va denunciar els “desallotjaments agressius” del grup
El 2012, quan la firma de capital risc s’apropava a l’Estat espanyol, va veure un nínxol de mercat en les cases unifamiliars embargades arran de la crisi: fer-hi reformes i llogar-les a preus elevats. És el que Brett Christophers, professor de l’Institut d’Habitatge i Investigació Urbana de la Universitat d’Uppsala (Suècia), descriu com “identificar i tancar la bretxa de renda”. És a dir, buscar localitzacions amb potencial on comprar immobles, arreglar-los i després poder llogar-los o vendre’ls a un preu molt superior. Per aconseguir-ho, les ciutats devastades per la crisi eren un terreny idoni. Després de desprendre’s d’Invitations Homes el 2019, Blackstone va tornar a entrar en el negoci del lloguer invertint en les agències Tricone i Home Partners of America.
Sofia Lopez afegeix que l’inversor també ha posat l’urpa en l’habitatge privat a preu assequible. A canvi d’invertir en la construcció d’un promotor privat sense ànim de lucre o d’organitzacions benèfiques, les firmes inversores obtenen deduccions fiscals atractives durant deu anys. Blackstone –que compta amb 678 edificis a preu assequible repartits per 46 estats dels EUA, segons el diari britànic Finantial Times– està immers en algunes disputes legals sobre la propietat dels immobles i les inquilines temen que els canviïn les condicions, explica Lopez. Per al fons d’inversió, conclou aquesta activista, “la deducció d’impostos derivada de l’habitatge assequible ‘és molt lucrativa’ i els genera ‘una bona imatge pública’”.
El fil de les exempcions fiscals
Estirar el fil de qualsevol de les empreses que es reparteixen els actius immobiliaris de Blackstone a Catalunya implica anar a parar a Luxemburg, les illes Caiman o a l’estat nord-americà de Delaware. Malgrat estar exclosos de la llista de territoris considerats paradisos fiscals per la Unió Europea, tots ofereixen una tributació nul·la o molt baixa, de la qual s’aprofiten diversos vehicles d’inversió d’on pengen algunes de les filials catalanes propietàries d’habitatges: BREP Europe IV, BREP Investment 8 o BREP Investment 9 (des de les illes Caiman) i Tropic Investment des de Luxemburg, per exemple.
L’economista Alejandro Inurrieta descriu la complexa estructura societària de Blackstone: “Vol tenir una xarxa tan àmplia com sigui possible per generar la plusvàlua més gran possible i per això estudien molt bé els règims fiscals i juguen amb les deduccions de cada país. A més, prenen mesures comptables per rebaixar grans beneficis o declarar pèrdues, traspassant capital, i generar així dividends pràcticament lliures d’impostos”. El resultat: el 2021, el fons d’inversió es vantava d’haver anotat uns beneficis nets de 5.247 milions d’euros i de comptar amb actius immobiliaris arreu del món valorats en 252.000 milions d’euros.
Qui inverteix en el gegant inversor?
Encapçalada per la gestora de fons The Vanguard Group, la llista d’inversors de la matriu del grup, Blackstone Inc., arriba fins als 2.290. Majoritàriament, provenen dels Estats Units, el Canadà, Austràlia, el Regne Unit, l’Estat francès i Alemanya, tot i que també apareixen societats i bancs espanyols, com Banc Santander, BBVA, Ibercaja o Bankinter.
Segons la base de dades Refinitiv Eikon, amb data de 15 de febrer de 2022, la majoria són altres fons d’inversió i assessores financeres, però també bancs i societats fiduciàries, fons de pensions, asseguradores, empreses de recerca de mercats i fons sobirans del Canadà i Corea del Sud. Entre els fons de pensions –fins a 42–, n’hi ha de treballadors públics dels estats de Nova York, Virgínia, Wisconsin, Ohio, Oregon, Arizona o Illinois; també de professorat de Califòrnia, Texas o Ontario i alguns de Suècia.
Diverses grans fortunes, la majoria sota control d’alts càrrecs de Blackstone, també es queden una part del pastís, com Hamilton E. James, Jonathan D. Gray, Rochelle B. Lazarus o Jim Breyer. Altres accionistes han tingut responsabilitats polítiques, com Brian Mulroney, que va ser primer ministre del Canadà; Kelly Ayotte, exsenadora republicana per l’estat de New Hampshire o Reginald Brown, exassessor especial del president George W. Bush.
