Quines han estat les causes del “xoc immobiliari” que pateix Barcelona i l’àrea metropolitana, i quins fons d’inversió en treuen profit? L’Observatori DESC i l’Observatori contra els delictes econòmics (CODE) publiquen l’informe “Fons d’inversió: una indústria depredadora de les ciutats i els drets humans” que ho analitza. Elaborat per l’investigador Manuel Gabarre, es presenta aquesta tarda en el marc del Festival Enfocat 2022 i s’enllaça amb un debat sobre lluites pel dret a l’habitatge amb el Sindicat de Llogateres, Resistim al Gòtic, la PAH de Barcelona i el Sindicat de Barri del Poble-sec. Conversem amb l’autor sobre les causes i el modus operandi dels fons d’inversió a casa nostra.
Com subratlles a l’informe, hem passat de l’accés a l’habitatge a través de l’endeutament hipotecari al lloguer, un règim de tinença on operen grans fons d’inversió. La rendibilitat d’aquests actors internacionals es deu als preus actuals, però també als que van aconseguir de compra en el seu moment?
A partir de 2008, des d’instàncies internacionals financeres es va començar a alertar que la concessió massiva d’hipoteques sense garantia no es podia seguir produint, perquè creava bombolles i era molt arriscat per al sistema. Es va decidir aleshores que per accedir a una hipoteca havies d’aportar una entrada mínima del 20% del valor del pis, més el que et gastaràs en impostos i despeses de compra. Per exemple, per a una compra de 200.000 euros, n’has de tenir estalviats més de 60.000: 40.000 per a l’entrada i 20.000 per a pagar impostos. Molta gent no té 60.000 euros i queda fora de l’accés a la propietat, que era la base del sistema d’habitatge a Espanya. Al mateix temps, es va donar la circumstància que el sistema financer espanyol, rescatat amb diners públics, tenia moltíssims habitatges que havien de ser solvents en relació amb el deute abans de 2019. Per tant, les entitats havien de vendre milers de pisos ràpidament. En només sis operacions, Caixabank, Santander i BBVA van acabar venent més de 400.000 habitatges barats. Per comprar-los, van aparèixer els únics que tenen prou capacitat financera, que són els fons oportunistes dels Estats Units, com Blackstone, Cerberus o Lone Star. El benefici surt de comprar molt barat i vendre a un preu molt més car.
Amb quines mesures els poders públics van aplanar el terreny per a l’entrada de capital internacional al sistema de l’habitatge?
Els fons que havien comprat habitatge molt barat en un moment de crisi, després de cinc anys podien apujar els lloguers i oferir dues opcions: pagar o marxar
És molt simptomàtic l’instrument de les socimis, dedicades al lloguer immobiliari. Com explico a l’informe, en un primer moment, sí que pagaven impost de societats i no se’n va constituir cap. Per això, el 2012, la patronal financera European Property Real Estate Association (EPRA) -que aglutina les entitats més fortes del sector- es va reunir amb el govern del PP i va aconseguir exonerar-les de l’impost de societats i del 95% de l’impost de transmissions. Alhora, els fons d’inversió també van aconseguir abaixar la durada dels contractes de lloguer, de cinc a tres anys. Per tant, els fons que havien comprat habitatge molt barat en un moment de crisi, entre 2013 i 2014, després de cinc anys podien apujar el lloguer i oferir dues opcions: pagar o marxar.
Un dels grans fons és Blackstone, que segons va confirmar a la Directa, té 20.000 habitatges de lloguer a l’Estat, per davant de CaixaBank. Ara, a més, juntament amb KKR, gestionarà els habitatges de la Sareb.
La Sareb sempre ha sigut una societat pública, però es va encobrir per amagar la càrrega que suposava per a l’Estat. Aquesta última decisió ens diu que l’Estat vol continuar privatitzant la Sareb de manera opaca i impossibilitar així la tasca periodística d’investigació i judicial. La Llei de contractes del sector públic exigeix un concurs públic amb diverses ofertes per escollir el millor postor, però la confecció de la Sareb ha permès esquivar-la. Blackstone vendrà els pisos de la Sareb a qui vulgui pels diners que vulgui. La Sareb encarrega a aquests dos fons que venguin els pisos, se suposa que al millor preu, i els hi paga una comissió per la feina. Que Blacskstone -una entitat “infame”, segons el ministre d’habitatge danès Kaare Dybvad- vengui de manera totalment opaca béns públics és preocupant. Alhora, és molt simptomàtic que tot el que té a veure amb la Sareb no hagi recaigut ni en la Secretaria d’estat d’habitatge ni en Assumptes socials, sinó en Economia, perquè ens confirma que l’habitatge és una mercaderia financera.
Els fons d’inversió van aterrar a l’Estat amb el propòsit d’aprofitar-se d’un paisatge devastat per la crisi immobiliària. En la seva estratègia local, continuen buscant aquest tipus de paisatges: zones deprimides on incrementar valor?
Busquen territoris on es produeixin privatitzacions per comprar paquets grans a molt bon preu. El 2004, Cerberus i Goldman Sachs van aparèixer a Berlín per comprar 60.000 habitatges i quan se’n van desprendre, van anar cap a Espanya on es produïa una altra privatització. Com el seu model de negoci és comprar molt barat, aprofitant circumstàncies polítiques i econòmiques, busquen grans compres. Amb la creació de societats de lloguer, es fixen més en la localització geogràfica i el potencial. Aquests fons han invertit en habitatge perquè hi han vist un gran negoci, però inverteixen en tot el que genera diners. Com saben que es mouran, venen amb la idea de tenir molt poca estructura. Blackstone va aprofitar la plataforma immobiliària de Catalunya Caixa, Anticipa, i va mantenir Eduard Mendiluce. A Irlanda del Nord estan investigant la venda de la cartera de l’Agència Nacional de Gestió d’Actius (Nama) a Cerberus el 2014 perquè hi ha indicis de corrupció, però aquí no s’investiga res.
Si no volen tenir massa estructura, quines aliances teixeixen amb actors locals?
Teixeixen aliances amb el poder polític i econòmic perquè han de comprar béns que han estat públics. Per a fer-ho, contracten gent que hi tingui relació, com el fill d’Aznar o Claudio Boada
Moltes, com deia, amb el poder polític i econòmic, perquè han de comprar béns que han estat públics i per a fer-ho contracten gent que hi tingui relació, com el fill d’Aznar o Claudio Boada. També contracten despatxos d’advocats que s’encarreguen de dur a terme desnonaments silenciosos. Al sud-est de Madrid, per exemple, Cerberus havia comprat unes promocions al Santander i volia fer fora els inquilins per vendre els blocs buits o amb lloguers molt més alts i va dur a terme pràctiques molt abusives a través d’una altra empresa. Ho anomenen gestió. En tot cas, no els interessen els pisos disseminats, com els de desnonaments, perquè són cars de gestionar. Ara, després que per la pandèmia hagin obtingut un refinançament dels crèdits, busquen vendre abans de 2023, a fons més petits o a particulars. Agafar els diners i marxar.
Compares el negoci dels fons amb una mina.
Explotar i “tirar” tots els recursos possibles i no preocupar-te pel futur del territori. A una caixa d’estalvis li interessa la prosperitat dels clients, fidelitzar, perquè estava arrelada, però un fons oportunista vol guanyar el màxim diners possibles en el menor termini de temps i, per tant, el rastre que deixa no l’importa.
Subratlles que el termini habitual d’inversió són cinc anys i coincideix amb els passos que està seguint Blackstone. Què és el que determina aquests tempos?
Els fons d’inversió firmen préstecs amb la banca a cinc anys i, per tant, van comprar habitatges barats per vendre’ls en un termini inferior a cinc anys a un preu molt superior. I així retornar els diners a la banca, als inversors i repartir beneficis. Per exemple, Blackstone va comprar 80.000 habitatges al Santander i 40.000 préstecs amb un crèdit de 7 mil milions d’euros de Wall Street. Com no podia tornar els diners, van intervenir-li els comptes i els han refinançat el crèdit a tres anys més. En general, però, abans de cinc anys després de l’operació ja s’han desfet dels actius a un preu molt més alt que el de compra.
Amb l’anàlisi que fas a l’informe, quin futur preveus per al mercat immobiliari i els seus actors?
El sistema d’habitatge s’ha concebut de tal manera perquè la gent que no pot pagar aquestes entrades hipotecàries, estigui abocada a la llei de la jungla, on els propietaris poden demanar el que vulguin de lloguer. A Espanya hi ha hagut un xoc perquè hem passat d’accés a la propietat a no saber com accedir a l’habitatge. El que no està previst és que els grans fons d’inversió puguin fer una nova gran compra com van va passar després de la crisi, però calen mesures per no deixar la gent exposada a la cobdícia dels propietaris. En sistemes d’habitatge d’altres països que s’han basat en el lloguer, es compensa la inferioritat de la inquilina, mitjançant política d’habitatge social. Penso que a Barcelona s’estan prenent mesures adequades per, a llarg termini, canviar el sistema d’habitatge, com la construcció d’habitatge públic i la reserva de sòl, la compra d’habitatges i també la creació de societats mixtes. És obvi que hi haurà molta conflictivitat social, perquè la concepció de la classe mitjana té molt a veure amb el fet que hi havia una hipoteca pagada, però ara veiem una societat molt precaritzada i subjecte als abusos del sistema immobiliari i energètic.
