L’ànima franquista del negoci immobiliari de La Caixa

“Amb els seus 26.000 pisos en propietat, s’ha convertit en la primera immobiliària del país, donant alberg a més de cent mil persones”. Així es vantava Josep Vilarasau, director general de la Caixa de Pensions per a la Vellesa i Estalvis de Catalunya i Balears, coneguda com a La Caixa, de la tasca que duia a terme l’entitat a través de l’Obra Social. I ho feia amb motiu de la primera memòria econòmica que presentava l’entitat de previsió catalana el mes de febrer de 1977, un any després d’accedir al càrrec. El directiu, amb poc més de 40 anys, ja havia tingut càrrecs de responsabilitat en empreses estatals com Telefónica o Campsa. El seu nomenament, en substitució d’Enrique Luño Peña, arribava gràcies al vistiplau de personalitats amb pes dins l’aparell franquista, com Santiago Udina Martorell, delegat de la Zona Franca de Barcelona, o Claudio Boada Villalonga, president de l’Institut Nacional d’Indústria,
i es va llegir en l’inici d’una nova etapa per a l’entitat en sintonia amb la transició política que s’obria camí.

El parc immobiliari de La Caixa ha estat un actiu de primer nivell a l’hora de valorar el seu múscul econòmic i financer per part de consultores de dins i fora de l’Estat espanyol. Els seus actius estan valorats en 1.406 milions d’euros i conformen un parc immobiliari que ha esdevingut el més important de Catalunya (i de l’Estat espanyol) en mans d’una entitat privada. Sobretot si als actius d’InmoCaixa li sumem els que es troben en mans de CaixaBank (o Grup CaixaBank). A Catalunya, aquest parc sumava 5.064 habitatges l’any 2023, repartits en societats com Buildingcenter, SAU, Criteria Caixa, SAU o Servihabitat Alquiler, SL.

De “proletaris” a “propietaris”

Tot aquest entramat de societats té el seu origen a mitjan segle XX, tot i que abans l’entitat ja concedia crèdits a promotores perquè tiressin endavant projectes immobiliaris. El finançament al sector de la construcció no ha deixat d’augmentar al llarg de les dècades, fins a arribar a ser líder a l’Estat espanyol, amb una inversió de 2.490 milions d’euros el 2024. Aquest negoci es vehicula a través de la unitat de negoci CaixaBank Real Estate & Homes, creada el 2019. És, però, l’any 1955 quan la caixa d’estalvis –llavors dirigida per Enrique Luño Peña i presidida per Miquel Mateu Pla, el primer alcalde franquista de Barcelona– aposta per una gran promoció d’habitatges al barri barceloní de Sant Martí de Provençals.

A finals de la dècada dels cinquanta es creava el primer Ministeri de l’Habitatge espanyol. Franco triava per encapçalar-lo l’arquitecte basc Luis de Arrese, qui va popularitzar l’eslògan “no volem una Espanya de proletaris, sinó de propietaris”. El problema de l’habitatge era greu, amb un barraquisme en augment. I la creació d’aquesta cartera, el 1957, n’era un símptoma. El mateix titular del ministeri xifrava el dèficit d’habitatges en 500.000 unitats. I el problema no feia més que empitjorar amb motiu de l’arribada de milers de treballadores procedents de zones rurals cap a grans ciutats com Barcelona o València.

Jordi Franquesa Sánchez, arquitecte i especialista en urbanisme, esmenta la creació de l’Obra Sindical del Hogar com un fet fonamental per entendre la concepció que es tenia de l’habitatge durant el franquisme. “Als anys quaranta, i a causa de la manca de recursos econòmics i materials, com ara el ferro, que servia per fer el formigó armat, es va optar per un tipus d’habitatge obrer extensiu, unifamiliar, de planta baixa o de cases en filera. Per això es necessitava més espai. És a partir dels cinquanta, ja amb el formigó armat, que resulta més rendible fer-lo plurifamiliar. O com es deia llavors, apostar per l’anomenada ‘vivienda masiva’. I és aquí on trobaríem aquestes intervencions de La Caixa, com la de Sant Martí de Provençals”.

Franquesa parla d’un conjunt de tres illes enlairades per l’arquitecte Manuel Cases Lamolla sobre uns terrenys que l’entitat havia adquirit al Bisbat de Barcelona i a l’Hospital de Sant Pau entre els anys 1914 i 1916. Com que es van qualificar d’habitatge protegit, van comptar amb una sèrie d’exempcions fiscals, com l’abonament dels arbitris municipals. La inversió, de deu milions de pessetes de l’època, comptava amb llar d’infants i escola. En l’actualitat, l’escola forma part de la xarxa pública del Departament d’Educació de la Generalitat, malgrat mantenir el nom d’Escola La Caixa. Pel que fa a la llar d’infants, la seva inauguració va comptar amb la presència de Carmen Polo de Franco, muller del dictador, el mes de juny de 1963 –dos anys abans, ja ho havia fet un jove príncep Joan Carles de Borbó–, aprofitant una visita oficial del seu marit a Barcelona. En tot moment abrigallada per Enrique Luño Peña i Miquel Mateu Pla. En l’acte, l’entitat va aprofitar per fer balanç i treure pit d’haver lliurat més de dos mil pisos “que constitueixen la corona de gaudi i felicitat de les classes humils”. Les classes més influents, mentrestant, feien tot el possible per aconseguir habitatges més ben situats.

Pisos per a amics, coneguts i saludats

A l’Arxiu castell de Peralada (a l’Alt Empordà) es conserva el fons de Miquel Mateu i Pla, que va ser president de l’entitat d’estalvis entre el 1940 i 1972. Fou una figura que tenien molt en compte la majoria dels prohoms de l’època a l’hora d’optar a alguns dels millors pisos de lloguer que construïa La Caixa. Les peticions que rebia s’interessaven, sobretot, pels habitatges més espaiosos i més ben ubicats de Barcelona. Una manera de saltar-se els entrebancs necessaris per accedir a un pis, segons l’estipulat oficialment per l’entitat. En primer lloc, calia ser titular d’un compte corrent i omplir la pertinent instància. A partir d’aquí, esperar, en funció de la puntuació aconseguida: dos punts al cap de tres anys de ser-ne client (o un d’extra per cada trienni afegit), un altre en cas d’haver contret matrimoni, i un més si es demostrava que es vivia de relloguer o si s’augmentava el saldo anual de la cartilla en un 15 %. En aquest darrer cas, l’anomenaven “punt d’estímul”.

La legislació que regia les caixes d’estalvis les obligava a adquirir participacions en empreses estatals. O, en el cas de l’habitatge, això es traduïa en aixecar promocions de caràcter social, així com facilitar un sostre al funcionariat públic. En el cas de La Caixa, havia de reservar un 10 % dels pisos a les treballadores públiques, sempre que en tinguessin necessitat a causa, per exemple, d’un trasllat.

Els prohoms que van contactar amb el llavors president de la caixa d’estalvis per saltar-se la cua oficial són d’allò més variats. Hi trobem Josep Maria Bultó Marqués, qui va ser president de la química Cros i va morir a conseqüència d’un l’atemptat atribuït al grup Exèrcit Popular Català (EPOCA) el 1977. Aquest empresari, que va ser espia del bàndol franquista durant la Guerra Civil a través del Servei d’Informació del Nord-est d’Espanya, hi intercedeix per les seves cosines. Som al mes de maig de 1961. Bultó recorda a Mateu i Pla la relació que la família té amb l’entitat a través de l’Obra Social: “Montserrat és bibliotecària de l’Institut Antituberculós des de 1932, i María és infermera de la Clínica de Cirurgia de Santa Madrona des de 1935”.

La primera promoció de La Caixa fou un conjunt de tres illes a Sant Martí de Provençals, auspiaciada per l’Obra Social del Hogar franquista i que va quedar exempta d’abonar impostos com l’arbitri municipal

Un altre remitent il·lustre va ser el cap local de Falange Española Tradicionalista y de las JONS de Barcelona, Ángel Clavero Fernández. Mateu va rebre una efusiva carta d’agraïment d’un “bon amic i camarada” per “la bona notícia de la cessió del pis que li vaig sol·licitar a nom del meu cosí José Puig Oliva”. A dalt a l’esquerra, en vermell, hi apareix l’adreça, “Navas, núm. 12”. També hi havia representants de l’estament militar cartejant-se amb el president de La Caixa per aconseguir el mateix, com Luis de Lamo Peris. Era capità general de la IV Regió Militar (aleshores corresponent a Catalunya) i qui acabaria portant a un consell de guerra al polític del PSUC Antoni Gutiérrez Díaz. Un altre sol·licitant és Francisco de la Torre Frasquier, per qui intercedeix José Díaz de Villegas y Bustamante, general d’Estat Major de la División Azul.

El 18 d’abril de 1961, Mateu rebia una carta del president de l’Audiència Territorial de Barcelona perquè el seu “patrocinat”, Francisco Vinagre Crespo, obtingués un altre habitatge, en aquest cas, a la Travessera de les Corts de Barcelona. L’alcalde de l’Hospitalet de Llobregat, Ramon Solanich Riera, també hi va contactar. Intercedia en nom del sergent de la Guàrdia Civil Joaquín Casado Martín. Una altra C vermella, que equivalia a dir “concedit”, per a un dels habitatges de l’anomenat grup Escorial al barri de Gràcia de Barcelona.

Els periodistes tampoc no hi falten. Alfons Quintà, exdirector de TV3 que es va suïcidar a finals del 2016 després d’assassinar la seva exparella, n’aconseguí un al carrer de Fígols. Va ser gràcies a la intervenció de l’escriptor Josep Pla i ja en temps de Narcís de Carreras, successor de Mateu al capdavant de La Caixa. El 1961 se’n feia amb un altre el també periodista José María Bayona, que va ser redactor de la revista del cor Hola: una C a l’encapçalament i cap a la promoció de Travessera de les Corts. Un altre representant d’aquesta professió fou el director de RNE a Barcelona: Luis Ezcurra Carrillo. Va romandre a la capital catalana entre els anys 1956 i 1962. Abans, però, ja havia demanat un pis per al seu amic José Luis Mendizábal, a qui se li n’atorgaria un de la promoció del carrer de Castillejos (després d’haver seguit el protocol corresponent “d’acord amb les seves instruccions”).

La segona vegada, però, Ezcurra confessa això a Mateu: “I ara ve el més difícil d’expressar, respectat senyor Miguel, i és que per una vegada he de demanar per a mi”. Sembla, però, que no volia el pis al carrer de Castillejos. Li feien més pes els de la Diagonal amb el carrer de Mallorca, just davant del monument a mossèn Cinto Verdaguer: “M’han insistit que la formalitzés amb una petició directa a vostè. Vaig sol·licitar la primera porta de l’últim pis inferior als àtics […]. M’atreveixo a suplicar-li que intercedeixi per mi perquè no se m’escapi aquest pretès pis de les mans”. I tanca amb un eloqüent “mai no oblidaré el que vostè fa per tots nosaltres, els de Ràdio Nacional i de Televisió Espanyola”.

La llista, però, és molt més llarga: Fernando Benzo Mestre, subinspector general d’Hisenda; José Blajot Pena, regidor de l’Ajuntament de Barcelona, o l’industrial Miguel Pich-Aguilera. Aquest darrer intercedeix per un treballador seu que està a punt de casar-se i, anota, que “m’agradaria complaure’l”. Concedit, doncs, a la promoció de Còrsega-Sardenya. Els Pich-Aguilera són una família molt vinculada a l’Opus Dei i un dels seus descendents, Juan Pich-Aguilera, és dirigent de Vox a Valldoreix (el Vallès Occidental).

De Galinsoga a Fèlix Millet

Un cas curiós és el de Luis de Galinsoga, director de La Vanguardia Española, que ha passat a la història per la frase “todos los catalanes son una mierda”, que va adreçar al rector de la parròquia de Sant Ildefons després que aquest fes una homilia en català, el 1959. També va ocupar el càrrec de delegat de l’Estat a la Zona Franca. Aquesta és, de fet, la credencial amb què apareix en la carta enviada a Miquel Mateu per aconseguir un dels pisos del xamfrà del carrer de Mallorca amb el passeig de Sant Joan. En demanava un per a la seva “amiga Teresa Morros, vídua de Roca”. Consta també una altra demanda de pis per a l’enginyer de l’empresa Solvay, Pedro Guitart Sabaté, qui, procedent de Torrelavega (Cantàbria) arribava a Barcelona per ocupar el càrrec de director general. En aquest cas, qui va intercedir fou Antonio Federico Correa y Véglison, un franquista de pedra picada que va ser governador civil de Barcelona.

Davant la quantitat de peticions i compromisos del president de La Caixa amb estaments militars, judicials, empresarials o periodístics, era normal que arribés l’inevitable: algun encavalcament. Així, el cap de la secció d’immobles de l’entitat, Antoni Paulí, adverteix el seu president l’abril de 1962: “Hem comprovat que la mateixa [carta del senyor José Antonio Elola en recomanació del Sr. Alberto Dueso] havia estat així mateix a vostè, recomanada pel Sr. Eusebio Cabo Delclós, segons carta que ens va dirigir en nom seu el Sr. Canals Mayner per a un dels pisos del Grup de la Verneda”.

José Antonio Elola-Olaso va ser Delegat Nacional d’Educació Física i Esports fins al 1966, quan seria substituït per Joan Antoni Samaranch, qui llavors poc podia sospitar que arribaria a presidir La Caixa entre els anys 1987 i 1999, període en què l’entitat faria un gran pas endavant en fusionar-se amb la Caixa de Barcelona. Per la seva banda, Ricard Canals Mayner va ser un prestigiós metge que tenia cura de la comunitat de monjos de Montserrat; en especial de l’abat Aureli Maria Escarré, qui també intercediria perquè alguns protegits aconseguissin un pis. Així, en carta datada el 27 d’agost de 1962, diu a Mateu: “Em sap greu d’haver-lo de molestar novament per aquests afers, però no puc deixar de recomanar-li amb tot l’interès el senyor Oleguer Torra Miró, molt lligat al nostre monestir, casat fa poc temps i pare d’un infant”. Escarré demana per a ell un pis a la promoció de la Travessera de Dalt.

“No puc deixar de recomanar-li amb tot l’interès el senyor Oleguer Torra Miró, molt lligat al nostre monestir, casat fa poc temps i pare d’un infant”, escrivia l’abat de Montserrat, Aureli Maria Escarré en una missiva al president de La Caixa, Miquel Mateu

Per tancar aquest tast de la llista, el financer i activista cultural Fèlix Millet i Maristany, pare de Fèlix Millet i Tusell, responsable del desfalc conegut com a Cas Palau de la Música. El primer paràgraf de la seva carta, enviada el mes de febrer de 1962, és tota una filigrana dialèctica: “Cregui que el compadeixo perquè es veu que aquest càrrec de president de la Caixa de Pensions deu donar lloc a tantes pressions, a les quals, per altra banda, els que les fem, no podem sostreure’ns”.

Demanava un habitatge per al seu fill, Xavier Millet (qui va ser cap de llista per CiU a Barcelona en les eleccions municipals del 1979) i la seva xicota, Montserrat Pi Figueras Badia. Pi era filla del prestigiós metge cirurgià Jaume Pi i Figueras. Millet, a la seva sol·licitud, recorda que la seva nora, que havia presentat la preceptiva instància, és “des de fa molts anys comptecorrentista de la Caixa”. Tanca la missiva amb: “Sàpiga que jo li quedaré molt agraït si realment pot donar un cop de mà a la sol·licitud de la dona del meu fill”. El pis era també un dels situats al costat del monument a Jacint Verdaguer de Diagonal. A la carta hi apareix la preceptiva C.

Una font interna, que va tenir un càrrec de responsabilitat important dins l’organigrama de l’entitat i que s’estima més mantenir-se en l’anonimat, confirma a la Directa el següent: “Tots els consellers de l’entitat tenien el seu cupo. A cadascú li tocaven uns tres pisos de cada promoció perquè hi anés gent de confiança. Molt paternalista, sí”.

De manera discreta, però entenedora, Narcís de Carreras, successor de Mateu i Pla en la presidència de La Caixa, deixava entreveure aquesta disbauxa amb relació a l’assumpte de l’adjudicació d’habitatges. En una conversa amb el periodista José Martí Gómez a El Correo Catalán, el 1972, diu sobre la qüestió: “Bé… No hi ha solució al problema de l’atorgament just. Ara s’està estudiant alguna cosa a base de barems, però no ho sé… El cas és que La Caixa en té concedits més de vint mil [habitatges], alguns dels quals paguen cinc-centes pessetes mensuals”.

De l’obra social a la fundació

Tots aquests actius immobiliaris formaven part aleshores de l’Obra Social de La Caixa, però avui es troben repartits en una nova estructura societària, la Fundació Bancària La Caixa. Una fórmula sorgida de la legislació que va reestructurar el sistema bancari europeu amb motiu de la crisi econòmica del 2008 i que va suposar la pràctica desaparició de les caixes d’estalvis. Les noves fundacions bancàries podien controlar les antigues caixes, reconvertides en bancs, sempre que comptessin amb un mínim del 10 % de l’accionariat, segons establia la Llei 26/2013, de Caixes d’Estalvis i Fundacions Bancàries.

La Fundació La Caixa posseeix el 100 % de la societat hòlding CriteriaCaixa, presidida per Isidre Fainé, i per mitjà de les quals disposa de participacions en societats estratègiques com CaixaBank (30 %), Naturgy (24 %), Interparking (18 %), Colonial, SFL (17 %), Aigües de Barcelona (15 %), Telefónica (10 %), ACS (9 %), Veolia (5 %) o el Grup Puig (3 %). A banda, sota el seu aixopluc hi ha també les carteres batejades amb el nom “d’alternatives”, on trobem InmoCaixa, o de “participació fundacional”, on destaca CaixaBank. És en aquestes dues branques on es concentra el poder immobiliari de La Caixa.

Aldo Reverte, activista del Sindicat de Llogateres, dissecciona així aquesta munió de noms: “L’any 2014 desapareix la Fundació Obra Social de La Caixa i es crea la fundació bancària. I és llavors quan comença un món nou. Tots els actius immobiliaris passen a dos entramats immobiliaris. El primer, BuildingCenter, SAU [CaixaBank], es crea per gestionar tots els impagaments d’hipoteques derivats de la crisi del 2008”. En l’actualitat, un cop sanejada, es dedica a gestionar l’habitatge assequible de l’Obra Social que no era de protecció oficial. I això, per a nosaltres, és molt important. Perquè, segons la llei catalana d’habitatge, és considerada un gran tenidor. O, dit d’una altra manera, com que no té un parc de protecció oficial, està obligada a oferir lloguer social”.

“L’altre grup seria InmoCriteria Caixa [Fundació La Caixa], una plataforma o vehicle per a la gestió de lloguer”, explica Reverte. “És el que se’n diu un servicer [és a dir, que gestiona la cartera i també les hipoteques]. Aquí també hi hauria la immobiliària Servihabitat. De fet, InmoCriteria Caixa és la que es queda els habitatges que sí que són de protecció oficial, a diferència de BuildingCenter SAU. Es troben sota el paraigua de tres societats: InmoCriteria Arrendamiento I, II i III”, conclou. La majoria d’aquests immobles han estat adquirits per la Generalitat de Catalunya a través de l’Institut Català del Sòl (Incasòl).

Desinversió per la pressió social

Segons el web de CriteriaCaixa, la seva gestió té en compte “la sensibilitat social i mediambiental” com a “factors fonamentals de l’activitat”. InmoCaixa, però, està virant en els seus objectius, després de dècades de creixement. Una decisió que ha anat en paral·lel a l’augment de les protestes de molts col·lectius que defensen l’habitatge digne com un dret essencial, com el Sindicat de Llogateres. Les mobilitzacions d’aquest moviment han impactat en la imatge de la fundació bancària i han provocat que, en la presentació del pla estratègic de CriteriaCaixa per al 2030 s’incloguin una referència a actius en què caldria “desinvertir” per “maximitzar el valor dels immobles i prioritzant-ne la venda”. Aquesta desinversió correspondria al 20 % de la cartera d’InmoCaixa. De la resta, un 43 %, està format pel lloguer patrimonial i, el 37 % restant, aniria destinat al “desenvolupament d’actius”, una mena de racó econòmic per a noves adquisicions.

Dins d’aquesta desinversió trobem els prop de dos mil immobles, la majoria d’habitatge de protecció oficial (HPO), que estan repartits per diferents localitats catalanes, que en el seu moment va promoure i gestionar La Caixa per mitjà de diferents societats, i que ha acabat adquirint l’Incasòl. Són pisos que van comptar amb unes subvencions públiques per a la seva construcció de, com a mínim, 25.600.000 euros entre el 2002 i el 2010, segons dades del Sindicat de Llogateres, ajuts que va rebre la promotora Foment Immobiliari Assequible, lligada a l’Obra Social de La Caixa.

Però no tot és desinversió en els plans futurs de La Caixa. També hi trobem l’aposta per noves promocions, com el projecte Infinitum, a tocar del parc Port Aventura World (al Tarragonès), en uns terrenys on és previst aixecar 2.350 habitatges, dels quals ja se n’han comercialitzat 150. A banda d’altres operacions com la compra de l’edifici d’oficines Monumento Barcelona de la Gran Via de les Corts Catalanes, antiga seu de Novartis a Barcelona, per 80 milions d’euros; o l’adquisició d’una altra planta al número 38 del carrer de Berlín, per 50 milions, on InmoCaixa ha traslladat les seves oficines, abans situades a les anomenades torres negres de la Diagonal, seu general del grup. En el moment de tancar aquest reportatge, s’estava en negociacions per adquirir el renovat Edifici Estel –l’antiga seu de Telefónica– a l’avinguda de Roma. Es parla d’una xifra propera als 400 milions d’euros per tancar l’operació. Des de la direcció de comunicació de la Fundació La Caixa, es confirma que es tracta d’una adquisició “en estudi, però que [de moment] no hi ha res tancat”.

La segona cartera d’actius immobiliaris, a banda dels d’InmoCaixa, és la que es troba aixoplugat en el Grup CaixaBank. D’aquest en deriven les societats Building Center (propietària de pisos, naus industrials i sòl), Living Center (que gestiona els actius de l’antiga Bankia, fusionada amb CaixaBank el 2021) i Bankia Habitat (societat instrumental i sense treballadors procedent també d’aquesta antiga entitat financera). Per a la seva comercialització, el grup va posar en marxa, a mitjan 2025, el portal Facilitea Casa on, a banda del patrimoni propi de la societat immobiliària Building Center, hi trobem els actius de més de mil immobiliàries de tot l’Estat que s’hi anuncien. Entre elles, Engel & Völkers, la darrera que hi ha incorporat la seva cartera d’actius.

---

Tots els secrets de La Caixa