Badalona, Terrassa, Barcelona, l’Hospitalet de Llobregat, Sabadell, Sitges… El fons d’inversió immobiliari Lazora és a tot arreu. Es tracta d’un dels tres fons del sector residencial de la gestora Azora, que el 2018 va tancar els seus comptes amb uns beneficis de 130 milions d’euros. Almenys té onze edificis a Catalunya i, segons la consultora Savills Aguirre Newman, per darrere de Blackstone, ja és el propietari d’habitatge de lloguer més gran a l’Estat espanyol: més de 7.000 pisos en 70 edificis. Davant d’un gran tenidor com Lazora, i a través del Sindicat de Llogateres i Llogaters, el veïnat afectat ha entrat en contacte i, per ara, ja hi ha cinc blocs coordinats que denuncien les condicions que ofereix el fons i reivindiquen una negociació col·lectiva que els permeti poder continuar vivint a casa seva i als seus barris.
En total, són 234 famílies afectades en cinc edificis que han dit prou: al barri del Progrés de Badalona, a la Riera Blanca de l’Hospitalet, al barri del Segle XX de Terrassa, al Clot de Barcelona i a la Bonanova, aquest últim d’habitatge protegit. Totes han rebut o rebran durant els propers dos anys un burofax on Lazora els posarà un ultimàtum: accepten un increment del lloguer que oscil·la entre el 60 i el 80% -a excepció d’un 35% a Alfons Comín-, depenent del cas, o ja poden fer les maletes.
El temps és or i a Badalona el rellotge fa mesos que corre. Va ser el primer bloc a mobilitzar-se l’octubre passat contra unes pujades del 80% del preu i des d’aleshores, Sara Lahoz xifra en cinc les famílies fora de contracte i deu les que ja han marxat perquè “no han aguantat la pressió i la incertesa”. Però a més, ja hi ha dos pisos amb nous inquilins: “una veïna nova diu que pensa estar-s’hi tres anys, perquè Lazora aplica una bonificació sobre la quota durant aquest període, i després marxarà. Els altres són russos i el preu els és igual. Acaba entrant gent que està de pas”. Lahoz fa vuit anys que hi viu, ara està separada i amb una criatura i el mes d’agost se li acaba el contracte: “no tinc un pla B. A veure si el fet d’ajuntar-nos tots els blocs ens ajuda”.
Com el de Badalona, l’edifici de l’Hospitalet i el de Terrassa eren del Banc de Sabadell fins a l’estiu del 2019, quan l’entitat bancària va vendre 500 actius a Azora -la gestora de Lazora- per 150 milions d’euros. Una operació que s’emmarca en la tendència general de la banca, empesa pel Banc Central Europeu (BCE), a desprendre’s de les seves àrees immobiliàries, que acaben a mans de fons d’inversió: el 2017, Banco Santander va vendre la meitat dels seus actius -heretats del Banco Popular- a Blackstones i el BBVA va anunciar que es desfeia de quasi tota la seva cartera al fons Cerberus. CaixaBank, el juny del 2018, va vendre el 80% dels seu negoci immobiliari a Lone Star.
Més fiança i dues assegurances
Al bloc afectat del carrer Montseny del barri hospitalenc de Riera Blanca, on hi ha 15 habitatges a mans de Lazora, Emma Pérez va ser la primera a rebre el burofax el passat 11 de desembre. El seu contacte finalitza el pròxim 14 de febrer i d’acceptar les noves condicions, passaria de pagar pràcticament un 60% mes, tot i que Lazora ho maquilla amb “la bonificació” de tres anys, durant els quals incrementarà la meitat, el 30%. És el que des del Sindicat defineixen com a pujada encoberta en forma de bonificació. Marta Ill, una de les portaveus, ho emmarca dins un modus operandi, que també inclou el fet de no deixar llegir el contracte fins al dia de la firma, no comunicar amb claredat les noves condicions fins al dia de la firma o el mal manteniment de la finca. “Cada cop és major la distància entre propietat i llogater”, denuncia. De fet, Lazora es troba al barri amb més nivell de renda de Madrid, a Salamanca, i quan s’ha d’anar a posar la firma, cita a les oficines de la seva filial Azzam Vivienda al barri del Poblenou de Barcelona.
A més de l’increment sobre la quota mensual, hi ha altres condicions que perjudiquen les inquilines: una fiança nova més elevada, com el preu del nou lloguer -de 800 a 1.220-, una assegurança per impagament i un altre de la llar amb cobertures de contingut i responsabilitat que marca Lazora. Amb tot, Pérez hauria de pagar 1.220 euros al mes, 420 euros més de fiança -perquè ja n’havia aportat 800-, uns 400 euros anuals d’assegurança per impagament més el que costés la de llar. Quan va llogar el pis el 2012, vivia en parella, però actualment viu sola en 50 metres quadrats: “el que pago actualment ja em suposa un esforç i ho puc assumir deixant de fer moltes coses, però el que em demana Lazora no ho puc pagar”. És la primera veïna del bloc que es troba en aquesta tessitura, però té clar que el seu problema avui, serà el problema de la resta en el futur. Sergi Ramos, que viu amb la seva mare al mateix bloc, recorda que la majoria no ha de renovar fins d’aquí un any i mig, però quan arribi el moment, assegura, ell també haurà de marxar.
Les noves condicions dels fons d’inversió són comunes, amb matisos, a tots els blocs. A Terrassa, l’increment de la quota mensual es dispara coma Badalona fins al 80%. Merche Ribas va entrar-hi a viure el 2012 i el contracte li venç enguany. No podria assumir la pujada i denuncia que, entre els 37 habitatges de Lazora, hi ha moltes famílies que tenen situacions econòmiques molt pitjors que la seva: matrimonis jubilats amb pensions baixes, parelles joves amb sous precaris i persones separades amb criatures.
A l’edifici del Clot de setze pisos, ja hi ha veïnat que ha llençat la tovallola. Una parella amb un nadó va marxar el mes de setembre després d’intentar negociar amb Lazora, que ha arribat a oferir diners a diverses inquilines perquè marxessin. “Estan imposant pujades de 400 o 500 euros sense cap tipus de negociació. No t’agafen el telèfon, intentes gestionar-ho per intranet i no responen”, explica Bea Fernàndez. Viu amb el seu marit i una filla de tres anys, i ja té el burofax sobre la taula, perquè el seu contracte finalitza el mes de febrer.
Tributar només l’1%
El Sindicat de Llogaters es va posar en contacte amb Lazora a través d’una carta quan va aflorar el cas de Badalona, però no han contestat i només s’han avingut a respondre a l’Ajuntament que es va oferir per mediar. A una banda, un sindicat amb 2.000 afiliades; a l’altra un dels fons de la gestora Azora que inverteix en hotels de luxe, residències per a la tercera edat, energies renovables i lloguer. Com a paraigua, 38 desnonaments al dia, el 64% dels quals són per lloguer, sense comptar totes aquelles persones que com Merche Ribas, Emma Pérez o Sara Lahoz. si no guanyen la negociació col·lectiva, hauran de marxar sense aparèixer a les estadístiques del Consell General del Poder Judicial (CGPJ) davant l’increment del preu.
A una banda, un sindicat amb 2.000 afiliades; a l’altra, un dels fons de la gestora Azora que inverteix en hotels de luxe, residències per a la tercera edat, energies renovables i lloguer
Al capdavant del fons Lazora hi ha Francisco Javier Rodríguez Heredia i Javier Picón De Leániz, però qui el controla a través d’Azora són Concha Osácar i Fernando Gumuzio, ex directius del Grupo Santander i, des del 2018, també un dels principals gestors d’inversió en actius immobiliaris del món, CBRE Global Investors, perquè s’ha convertit en el principal accionista. Juntament a Encasa Cibeles, Lazora és un dels dos fons dedicat al sector residencial de lloguer i gaudeix d’avantatges fiscals, com tributar només l’1% de l’impost de societats, gràcies a la fórmula jurídica de Societat d’Inversió Immobiliària (SII), similar a les Socimi -que tributen al tipus 0%. A totes dues fórmules se’ls exigeix la permanència de les inversions immobiliàries almenys tres anys i, per tant, transcorregut aquest període poden vendre els actius.
Lazora també ha vist marge de negoci en l’habitatge protegit. El 2010, ja va adquirir quatre promocions de lloguer protegit a través d’una subhasta de l’Empresa Municipal d’Habitatge i Sòl de l’Ajuntament de Madrid (EMVS) per només 65 milions d’euros. I tres anys més tard, la gestora Azora aliada amb Goldman Sachs va crear EnCasa Cibeles per adquirir i gestionar una cartera de més de 3.000 habitatges de protecció de l’Institut d’Habitatge de Madrid (IVIMA), una operació que ha acabat als jutjats. A l’espera del pronunciament del Tribunal Suprem, fins ara les instàncies judicials han estat desfavorables a EnCasa. Hi ha diversos blocs que ja estan organitzats col·lectivament per fer front a les intencions de Lazora i el ple de l’Ajuntament de San Sebastián de los Reyes (Madrid) l’octubre de 2018 ja va declarar “non-grata” el fons d’inversió.
66 famílies en habitatge protegit, desprotegides
Quan, a partir del 2008, van poder accedir a un habitatge protegit de Regesa, una societat que depenia del Consell Comarcal del Barcelonès (des del mes de setembre passat, extingit), no s’imaginaven que a partir del 2010 quedarien desprotegits. Lazora va adquirir les tres primeres finques -al carrer Camp del Ferro, Pujades i Alfons Comín- per només 25,6 milions d’euros. Tant la Generalitat com l’Ajuntament de Barcelona van adobar el terreny per als inversors anys abans. La mateixa llei d’habitatge de 2007 especifica que els drets sobre els habitatges en règim de protecció oficial poden ser transmesos, “inclosos els fons d’inversió immobiliària”. I el Consorci d’Habitatge de Barcelona, integrat per la Generalitat i l’Ajuntament, ho reafirma en un informe de 2009 argumentant que les operacions d’aquest tipus tenen l’avantatge de “reduir significativament l’endeutament garantint l’ús social de l’habitatge”.
Mentre que la promoció de Camp del Ferro i de Pujades en l’oferta de compravenda el 2010 estaven qualificades a 25 anys de lloguer protegit, l’edifici d’Alfons Comín, segons el Butlletí Oficial de la Província de Barcelona i Regesa, només a deu. Un cop passats aquests deu anys, en termes generals, l’habitatge passa a ser totalment lliure i perd la qualificació de protecció oficial, és a dir, en aquest cas a partir de 2018, però des de l’Ajuntament de Barcelona precisen que estan estudiant aquest cas, perquè podria haver-hi altres elements a tenir en compte. Precisament, el nou decret llei, que la Generalitat va aprovar el passat 23 de desembre, fa possible que l’habitatge protegit, a partir d’ara, ho sigui a perpetuïtat. Així, tot i que una negociació amb l’administració va aconseguir aturar el primer intent d’increment dels lloguers d’Alfons Comín el 2018, aquest estiu, ja han començat a arribar burofax anunciant una pujada del 35%, que estaria superant el topall estipulat a les taules de la Generalitat de Catalunya: 8,89 euros per metre quadrat en règim de lloguer a preu concertat. David Alvárez, que fins ara ha estat pagant 506 euros (600 amb despeses de comunitat i IBI) per 53 metres quadrats, passaria a pagar-ne 200 més. Però ara mateix, també estant mirant “si durant tots aquests anys hem estat pagant més del que tocava”.
Lazora va adquirir les tres primeres finques d’habitatge protegit -al carrer Camp del Ferro, Pujades i Alfons Comín- per només 25,6 milions d’euros
Hi ha casuístiques diverses. Ara mateix, cinc persones ja estan fora de contracte i Álvarez denuncia que Lazora està fent “una gestió desastrosa: no contesta els correus electrònics i envien cartes de renovació tard”. Un exemple és el cas d’Adrià Mas, que va intentar contactar-hi el novembre de 2018 perquè se li acabava el contracte el mes de març de l’any passat. “La carta amb les noves condicions em va arribar un mes i una setmana abans que acabés el contracte i em deien que només tenia una setmana per tornar a entregar tota la documentació”. Mas va entregar-ho tot i va acceptar les noves condicions: un increment de 200 euros en habitatge protegit. “No tenia marge per trobar una altra cosa”, lamenta. Va haver de rectificar alguns papers i quan ja estava tot en ordre i entregat, Lazora va desaparèixer. “Ja no em van dir res més” -explica- “el comercial deuria canviar i es va traspaperar el meu cas. De fet, conec inquilins a un bloc de Sagrera que els ha passat el mateix”. Van passar deu mesos i no li havien dit res, però a la tardor, quan el veïnat es va començar a organitzar, des del Sindicat van suggerir-li que pagués totes les mensualitats endarrerides, i així ho va fer. El dia que va fer les transferències, el va trucar un advocat de Lazora des de Madrid per dir-li que tenia una ordre de desnonament. Malgrat explicar-li el que havia passat i tornar a enviar tota la documentació, fa una setmana va rebre una citació als jutjats.
Davant de casos com Lazora, Marta Ill del Sindicat insisteix en què la negociació col·lectiva i la cohesió dels blocs d’un mateix propietari és clau per aconseguir fer seure els grans tenidors. A més, afegeix, “estén victòries més enllà d’un cas individual, serveix per a gent que viu la mateix situació o s’hi trobarà en un futur”. De moment, els blocs de Sant Joan Despí, de Santa Perpètua de la Mogoda i de Rubí, tots tres en mans d’empreses vinculades a Goldman Sachs, han aconseguit frenar unes pujades de més del 50%.
