És una lluita constant. Ser-hi o no. Fons d’inversió internacionals o socimis (societats immobiliàries que compten amb avantatges fiscals, com ara no pagar l’impost de societats o estar gairebé exemptes del de transmissions patrimonials) han posicionat el passeig de Gràcia entre els eixos comercials més llaminers del món a l’hora de comprar o llogar un actiu (bé siguin locals comercials o habitatges de luxe). Avui dia, l’avinguda barcelonina compta amb un total de 132 edificis. La majoria, un 97%, són de titularitat privada. D’aquests, prop del 70% tenen un únic propietari. La resta, en canvi, acostumen a estar segregats entre la part destinada als comerços i la d’oficines o habitatges. Al passeig hi ha un total de 894 pisos i 186 locals, segons un estudi de la consultora immobiliària Jones Lang LaSalle. Per tant, sovint trobem diferents titularitats en una mateixa finca. I la importància dels baixos és vital, fet que queda patent arran de les milionàries transaccions que es duen a terme a la cèntrica avinguda. De fet, el preu de venda d’un local comercial acostuma
a duplicar el de tota la resta de la finca.
Les xifres que mouen els operadors produeixen vertigen; encara més si tenim en compte que el passeig de Gràcia no és el carrer amb els lloguers comercials més alts de Barcelona. Aquesta posició l’ocupa el Portal de l’Àngel, que presumeix de comptar amb els més elevats de tot l’Estat espanyol. Així, l’any 2018 obrir una botiga en aquesta via del carismàtic termòmetre significava estar en disposició de pagar 280 euros al mes per cada metre quadrat de local comercial. Mentrestant, a l’artèria modernista les rendes van arribar als 260 euros per metre quadrat. En ambdós casos, molt per sobre del que es pagava l’any passat al carrer Serrano de Madrid, però allunyat encara de les quantitats que s’abonen a París, Nova York o Hong Kong (on l’avinguda Causeway Bay supera el llindar dels 2.000 euros). No obstant això, sorprèn el dinamisme dels carrers de Barcelona en situar les seves rendes mensuals per sobre de ciutats com Moscou, Toronto, Dubai o Singapur.
Hi ha casos força simptomàtics d’aquesta febre inversora. Un exemple és el local situat als baixos del número 44, que fa cantonada amb el carrer del Consell de Cent i que actualment està ocupat per la firma G-Star Raw. Es va vendre per 12,5 milions d’euros l’any 2014 (és a dir, 28.000 €/m2). La compradora va ser la família Roviralta Giralt (en tenen un altre al número 103, pel qual van pagar al voltant de 15 milions). Un negoci rodó per als antics amos, ja que l’havien adquirit per 3 milions l’any 1997 a través d’una societat anomenada Diagonal Numància. En formaven part diversos membres de la direcció de l’auditora nord-americana Arthur Andersen, que faria fallida el 2002 arran de l’escàndol de l’energètica Enron. Entre ells es trobaven dos consellers de l’andorrà AndBank o Manuel Brufau, actualment al capdavant d’Indra a Catalunya.
Al passeig de Gràcia de Barcelona hi ha un total de 894 pisos i 186 locals comercials
Un altre espai que va arribar a preus rècord van ser els baixos de la finca corresponent al número 88, molt a prop de la Pedrera. La gestora nord-americana Invesco Asset Management pagava 45 milions per l’actiu (25.000 €/m2). Originalment consistia en dos locals, però han acabat en un de sol, on s’està de lloguer la italiana Prada des de 2014 després d’anys d’espera per trobar una bona ubicació al passeig de Gràcia.
El que sorprèn és veure com des de l’esclat de la bombolla immobiliària, l’any 2008, les rendes van experimentar un petit retrocés el 2010 per tornar a recuperar-se a partir de 2012, quan la majoria de la ciutadania patia les conseqüències de la crisi de manera directa. De fet, la inauguració de boutiques de luxe al passeig de Gràcia va viure una època daurada mentre el nombre de desnonaments no parava d’augmentar a la resta de la ciutat de Barcelona.
Els estudis de mercat també reflecteixen com es distribueixen les grans firmes al llarg del passeig. Així, el tram baix proper a la plaça de Catalunya concentra les grans marques de distribució o fast fashion (Zara, Uniqlo, H&M o Kiabi), mentre el tram superior està ocupat per les firmes de luxe, sobretot entre els carrers de València i de Rosselló. Els operadors en són conscients. És per això que empreses com BNP Paribas Real Estate o TC Group Solutions es dediquen a comptar la gent que hi passeja; dades clau per a les empreses a l’hora de decidir on ubicar les seves botigues. L’any 2017 el passeig de Gràcia registrava un volum de 10.132 vianants per hora de mitjana i el Portal de l’Àngel s’enfilava fins a les 10.216. Ambdues dades se situen per sobre de la Gran Via madrilenya, Regent Street a Londres o Corso Vittorio Emanuele II a Milà. En cap cas aquestes tres darreres superen el llindar de les 10.000 vianants. No obstant això, les barcelonines queden per sota de la madrilenya Preciados, la parisenca Champs-Élysées i, sobretot, la també londinenca Oxford Street (13.560 vianants l’hora).
El lloguer mensual d’un pis de 150 metres quadrats a l’artèria barcelonina s’enfila fins als 5.325 euros
Però no només aquestes dades de mobilitat ens donen una idea de la importància del passeig de Gràcia. Si sumem la despesa del turisme que prové de fora de la Unió Europea, els resultats són d’allò més esclaridors. Segons l’operador internacional Global Blue, especialitzat en la devolució directa de l’IVA a turistes, 3 de cada 10 euros del que gasten les visitants extracomunitàries es fa al carrer barceloní. A més, concentra –amb el barri de Salamanca de Madrid– el 42% de les vendes d’articles de luxe que es fan a tot l’Estat espanyol.
La febre dels pisos de luxe
En relació amb el mercat de l’habitatge o residencial, la promoció d’apartaments de luxe ha estat una constant al llarg dels darrers anys. La moratòria hotelera ha fet que el capital trobi una alternativa, sovint més rendible, amb la transformació de moltes finques en pisos d’alta gamma en lloc de fer-hi hotels de cinc estrelles. En aquest cas, el metre quadrat d’un habitatge en propietat oscil·la entre els 9.000 i els 13.000 euros, tot i que hi ha operacions en què s’han arribat a pagar 16.500 euros. Les xifres són similars a les d’Oxford Street (Londres)
o la Cinquena Avinguda (Nova York).
Entre les transaccions més rellevants dels últims anys hi figuren un parell de pisos (ubicats als números 16 i 93, respectivament) que han superat totes les expectatives en depassar el llindar dels 10 milions d’euros. I, pel que fa al lloguer d’habitatges, el passeig de Gràcia apareixia com el carrer més car de l’Estat espanyol a principis de 2018, segons un estudi de la taxadora Tecnitasa. El preu se situava en els 35,5 euros el metre quadrat de mitjana, per sobre dels 32,2 euros del madrileny carrer de Serrano o els 22,7 euros de Donostia. Amb aquestes dades, el lloguer d’un pis de 150 metres quadrats a l’artèria barcelonina s’enfilaria fins als 5.325 euros mensuals.
