Periodisme cooperatiu per la transformació social
directa.cat

De les hipoteques als lloguers sense revertir la corba

En poc més d’una dècada, més de 269.000 famílies –67 al dia– han estat desnonades als Països Catalans, malgrat la lluita incansable del moviment pel dret a l’habitatge. Les dades evidencien que, amb nous actors i noves dinàmiques especulatives, el model continua: negoci contra drets

Celebració després d'aturar un desnonament al Poble Sec de Barcelona / Àngel Garcia

Emocionat, Lluís Martí conté la tensió davant la porta entreoberta de casa seva, d’on penja una pancarta: “Caixa Tarragona, la caixa que desnona”. Esclaten els aplaudiments i una veu adverteix del que tot just acaba de començar: “Lluitarem fins al final”. És un veí de la Bisbal del Penedès i el 3 de novembre de 2010 ho va continuar sent. El de casa seva va ser el primer desnonament aturat per la Plataforma d’Afectats per la Hipoteca. Quan la comitiva judicial i els Mossos d’Esquadra hi van arribar, quaranta persones ja havien pres la decisió de no retrocedir.

Feia un any que havia nascut la PAH de Barcelona, la primera de tot l’Estat espanyol, i només en aquell interval de temps –de la primera assemblea a la Casa de la Solidaritat del Raval a l’escena de l’home palplantat davant la porta de casa seva al Penedès– ja s’havien produït 3.553 desnonaments als Països Catalans. S’atansava la tempesta després de l’esclat de la bombolla immobiliària: entre 2008 i 2013, s’efectuarien més de 97.233 desnonaments a Catalunya, el País Valencià i les Illes. Amb una mitjana de 2,52 habitants per llar, més de 245.000 persones afectades, un recompte que suggereix l’Observatori DESC per dimensionar la crisi residencial. Les xifres es disparen a 269.159 desnonaments i 678.280 persones si ampliem la forquilla temporal fins al 2019.

Anys després, alleugerides, 150 famílies celebren l’acord amb una empresa amb seu a Londres que, via burofax, volia expulsar-les de casa o apujar-los els lloguers entre el 50 i el 100%. El crit de lluita: “Ens volíeu treure la casa, però ens heu tret la por”. L’estratègia del Sindicat de Llogateres: organització, mobilització i negociació. Era juliol del 2018 i el bloc de Sant Joan Despí va representar la primera victòria d’un degoteig de grans immobles en lluita damnificats per la voracitat de les grans propietats.

El del Lluís Martí i el del bloc de Sant Joan Despí són dos casos separats per prop d’una dècada però connectats per un model. El primer s’havia endeutat amb una entitat bancària que va ser absorbida per Catalunya Caixa i que ara controla el BBVA. Els segons havien passat de pagar el lloguer a la Sareb a fer-ho a Goldman Sachs, un dels bancs més poderosos del món que, amb la venda d’hipoteques d’alt risc, va contribuir, precisament, a l’esclat de la crisi financera del 2007.

A la PAH, s’hi han sumat més d’una trentena de sindicats de barri i de llogateres, i grups i xarxes d’habitatge

La cooperativa d’advocades i sociòlogues de València El Rogle encara atén casos que provenen de la crisi hipotecària. “Alguns bancs, després de la dació en pagament, van fer contractes de lloguer social de tres anys que no renoven. Molta gent precària queda abocada als preus de mercat”, explica Adelina Cabrera. És la història de Rosario Ruiz, que treballava en la construcció quan, el 2007, es va hipotecar amb La Caixa per comprar un pis. Arran de l’esclat de la crisi immobiliària –que va enfonsar 9.000 empreses vinculades al sector–, la van acomiadar. Després d’una separació i amb un fill de set anys, va continuar pagant les quotes mentre va poder. Denunciant l’entitat per clàusules abusives, va aconseguir frenar el desnonament i, fent malabars per sobreviure, va estar dos anys lluitant amb la PAH fins a aconseguir un lloguer social. Ara, amb el Sindicat de Llogateres, intenta evitar que li apugin la mensualitat de 425 a 925 euros.

El seu pis de Barcelona és de Building Center, una societat que s’encarrega de comercialitzar els immobles a través de Servihabitat, on CaixaBank comparteix accionariat amb la firma de capital de risc Lone Star. L’objectiu: “Desinversió de la cartera d’immobles procedents del grup sota criteris de rigor financer i maximització del valor”.

Amb aquesta fita, el 2013, les entitats van començar a obrir la porta a empreses inversores i fons estrangers com Cerberus, Blackstone, Apollo o TPG. Els bancs i la Sareb van netejant els balanços i els fons engreixen el valor dels seus amb pisos que, sobretot, destinaran al lloguer. Tot i que, segons el Banc d’Espanya, la rendibilitat de la inversió en lloguer va recular una mica el 2019, continua sent un caramel: el 7,4%. Un percentatge que no igualen ni bons de l’Estat, ni borsa ni dipòsits bancaris.


Les socimis, insígnia de l’especulació

Res cau del cel. L’expresident espanyol José Luis Rodríguez Zapatero va encetar la nova etapa immobiliària el 2009 impulsant la creació de les societats d’inversió dedicades al lloguer, les socimis, i Mariano Rajoy, a les acaballes del 2012, va fer alguns canvis per a l’impuls definitiu. Les anomenades sicav del totxo passaven de pagar un 18% d’impost de societats a un 0% i a gaudir d’una bonificació del 95% en la compravenda d’immobles. Va ser aleshores quan el govern espanyol també va reformar la llei d’arrendaments urbans (LAU), precisament pocs mesos després que la banca es veiés obligada a cedir prop de 6.000 pisos per a persones desnonades al Fons Social d’Habitatge estatal. Justament quan les entitats financeres s’endinsaven en el negoci del lloguer, s’aprovava una major desprotecció de les inquilines: de contractes de cinc anys a tres, de tres anys de pròrroga a un i la possibilitat que durant la vigència del contracte la renda s’incrementi per sobre de l’IPC.

Amb aquesta pista d’aterratge, la inversió en operacions immobiliàries es va disparar, i actualment, a l’Estat espanyol, ja hi trobem 22 socimis –d’un total de 72– dedicades exclusivament al mercat residencial, segons un informe de JLL i Bolsas y Mercados Españoles. El 2018, aquestes 72 societats van obtenir un benefici net de 2.376 milions d’euros i se’n van repartir 879 en dividends. D’altra banda, el nou reial decret que regula el lloguer només ha revertit una part de les reformes de 2013. Marta Ill Raga, del Sindicat de Llogateres, insisteix que era necessari però que és insuficient: “Volem una protecció real del llogater, que significa prendre el control dels preus. Primer abaixar-los i després controlar-los. I que els contractes siguin renovables automàticament, de facto, com indefinits”. Ara mateix, les famílies destinen més del 40% dels seus ingressos a pagar el lloguer, tot i que l’ONU considera que un habitatge és assequible si representa menys del 30%.

Sota els efectes del modus operandi “comprar, expulsar, reformar i vendre” –i tot i els milers d’expulsions aturades pel moviment–, la corba de desnonaments no s’ha revertit, sinó que els llançaments per lloguer han anat guanyant terreny als d’hipoteca als Països Catalans, fins a superar-los per 2,5 punts. A Catalunya, el territori amb més llançaments el 2019, d’un total d’11.045, se’n deriva de la LAU un 76%, 8.427 casos. Una relació que es replica: al País Valencià, de 7.119, 4.486 són per lloguer; a les Illes, 1.470 de 1.767. A més, són xifres que no ho diuen tot. Les dades del Consell General del Poder Judicial no dimensionen la vulnerabilitat de les inquilines que marxen silenciosament quan no els donen opció de renovar el contracte o quan pateixen un increment impossible d’assumir. Tampoc totes les famílies que malviuen en habitacions, albergs o pensions mentre esperen un pis d’emergència, aquelles que són desnonades quan estaven okupant o les que, en trobar-se en situació administrativa irregular, queden excloses de qualsevol circuit. No consten en cap estadística però són un mirall del que els poders públics i les lleis no garanteixen.

La corba de desnonaments des del 2008 fins al 2019
La corba de desnonaments des del 2008 fins al 2019 |Gaizka Pagonabarraga

 

Davant d’un escenari polièdric, els darrers anys, als més de 300 nuclis de la PAH de l’Estat espanyol, s’hi han sumat més d’una trentena de sindicats de barri i de llogateres, i grups i xarxes d’habitatge arreu dels Països Catalans. “Hem de parlar de crisi habitacional, no d’emergència, perquè la vulneració del dret a l’habitatge és estructural i, per tant, permanent. No només és conseqüència de la bombolla del 2007”. Són paraules de Guillem Domingo, que, després d’estar implicat a V de Vivienda Terrassa, va ser una de les persones que va impulsar la PAH i ara forma part de l’Observatori DESC.

Abans, però, també hi havia moviments i col·lectius que alertaven de les amenaces del model. El moviment okupa, des dels vuitanta, denunciava l’especulació immobiliària; als noranta, entitats veïnals ja alertaven de casos d’assetjament, i a Barcelona, des de Nou Barris, el 2006, l’Associació 500×20 posava l’atenció en la necessitat d’un parc públic d’habitatge.

Amb tot, l’atapeïda xarxa de lluita ha permès que moltes persones deixessin de viure la problemàtica en soledat o fins i tot amb vergonya. Des de bon principi, el moviment va saber donar solucions a les derrotes. Davant la manca de reallotjaments de persones desnonades, va néixer l’Obra Social de la PAH, que només entre Manresa i Sabadell ha okupat tretze blocs de grans propietats, i a Catalunya ha aconseguit reallotjar més de 4.000 persones. Berni Sorinas, de la PAHC Bages, en fa una lectura en clau de transformació social: “Hem tingut la capacitat de mostrar d’una manera molt pedagògica la contradicció entre valor d’ús i valor de canvi, de fer xocar la legitimitat contra la legalitat, i hem aconseguit que moltíssima gent vegi amb bons ulls que una família que anava al carrer okupés un habitatge del BBVA”.

L’okupació venia de lluny i va anar més enllà de la PAH. Així, el veïnat del Raval, a través del sindicat d’habitatge del barri, ha defensat un bloc okupat propietat de Blackstone, el fons d’inversió més gran del món, o l’Obra Social Barcelona i el Sindicat de Barri de Poble-sec van batejar com a Bloc Llavors un edifici propietat de Vauras Investment.


Un parc públic desprotegit

L’okupació ha estat l’única opció per a moltes persones. Malgrat l’elevat percentatge de població que es troba en situació d’exclusió residencial i en risc d’exclusió social, el parc d’habitatge amb protecció oficial (HPO) als Països Catalans continua sent una assignatura pendent: només representa entre l’1% i el 2% del total –encara que els governs hagin arribat a acords de cessió amb la banca i la Sareb– i hi ha llargues cues d’espera de sol·licitants. A més, moltes famílies no reuneixen ni els requisits d’ingressos per accedir-hi.

L’economista Carme Trilla, que presideix l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona i la Fundació Hàbitat3, reconeix que la manca de parc públic “és probablement el principal problema que tenim quan s’ha de fer front a una demanda que per ingressos mitjans o baixos no pot accedir a pisos a preus de mercat”. L’exsecretària d’habitatge –entre 2004 i 2011, durant els governs tripartits– lamenta que no s’hagin fet polítiques orientades cap a aquest objectiu sostingudes en el temps.

Mentre el parc públic és una anècdota, tant Catalunya com el País Valencià i les Illes ocupen els primers llocs del rànquing de nombre de pisos turístics a l’Estat. El 2017, a València, diferents col·lectius i associacions van unir-se en la xarxa Entrebarris contra la gentrificació que pateixen barris com Russafa i el Cabanyal, on el veïnat ha estat expulsat i substituït per població amb més capacitat adquisitiva i per turistes. Octavi Ruiz recorda com amb la campanya “Vivenda per al veïnat” exigien a les administracions aturar els apartaments turístics.

El parc d’habitatge amb protecció oficial (HPO) als Països Catalans continua sent una assignatura pendent: només representa entre l’1% i el 2% del total

Si bé l’Agència Valenciana de Turisme assegura que el nombre d’apartaments turístics legalment censats a la ciutat va disminuir el 2019 per primera vegada en els últims quatre anys, el projecte DataHippo evidencia que el 2018 n’hi havia el doble dels que tenien registrats; per tant, la meitat operarien sense llicència. A Mallorca, segons l’associació Terraferida i DinsAirbnb.cat, el 30% de l’oferta és fraudulenta i a Catalunya, recentment, el TSJC ha obligat Airbnb a eliminar del web 12.000 pisos turístics il·legals.

Margalida Mestre, geògrafa i experta en el desenvolupament urbanístic de Palma, també parla de la pròpia experiència: “A Santa Margalida, on visc, al nord de l’illa, a mesura que la gent mor, rehabiliten les cases i passen a lloguer turístic: estan tancades tot l’hivern”. Cau la disponibilitat d’habitatges per a la gent que viu a l’illa i s’apugen els preus. De boom en boom, assenyala Mestre, cada vegada el turisme conquereix més espais: “Primer hotels, després apartaments, i ara ja ha entrat dins els habitatges a través de comercialitzadores com Airbnb”.

Algunes dades sobre habitatge
Algunes dades sobre habitatge |Gaizka Pagonabarraga


Les diferents cares de la propietat

Quan va esclatar la crisi hipotecària, la PAH va sostenir okupacions de centenars d’oficines d’entitats bancàries, la més llarga l’any 2014 a Sabadell, del BBVA, que va durar disset dies. Però a mesura que les entitats s’han desfet dels pisos, el moviment pel dret a l’habitatge ha hagut de rastrejar entramats de propietat més complexos: seus de fons a l’altra punta de l’Atlàntic, oficines en polígons sense identificar o aliances autòctones per descobrir.

El dibuix de l’estructura de la propietat del parc de lloguer als Països Catalans no està complet, però algunes dades donen pistes del seu traç. A Barcelona, i segons l’Observatori Metropolità de l’Habitatge, el 60,4% pertany a particulars, el 33,6% a empreses, el 4,5 a administracions públiques i l’1,4% restant a entitats del tercer sector i a institucions religioses. Alhora, el 0,2 dels contribuents de la ciutat és titular de vora el 10% dels habitatges. Les dades sobre la ciutat de València recollides per El Rogle mostren menys pes de les empreses.

Continua sent una incògnita quin volum d’habitatges en lloguer acumula la majoria de “particulars” i consensuar a partir de quin nombre d’actius s’és un “gran tenidor”. El sociòleg Emmanuel Rodríguez subratlla que la història de la bombolla dels lloguers també és la del “rendista popular, aquells petits propietaris que obtenen part de la seva renda del lloguer turístic o convencional”. Aquests multipropietaris, continua, són, a més, “una poderosa figura ideològica que defensa els seus drets de la mà de grans propietaris”.

Continua sent una incògnita quin volum d’habitatges en lloguer acumula la majoria de “particulars” i consensuar a partir de quin nombre d’actius s’és un “gran tenidor”

Encara que els grans grups inversors són una part petita del mercat de lloguer, la investigadora Melissa Garcia apunta que “tenen influència en els preus”. L’estudi que va realitzar sobre 110 pisos de Blackstone a Barcelona, comercialitzats per Alquilovers, demostra que els lloguers són un 38% més cars que el preu mitjà del barri on es troben. Garcia recorda que els fons “gestionen els seus actius immobiliaris amb l’objectiu d’augmentar la rendibilitat per als accionistes”. Per contribuir-hi, molts dels entramats societaris recorren a l’elusió fiscal: Luxemburg, Delaware o els Països Baixos.

Amb tot, només la COVID-19 ha suspès els desnonaments. Però quan finalitzi l’estat d’alarma, Neus Berenguer, d’Entrebarris, avisa: “Solament qui pugui acreditar que compleix els requisits del reial decret, com la vulnerabilitat sobrevinguda per la crisi sanitària, podran suspendre’ls fins a l’octubre”. Hi ha una vaga de lloguers en marxa i moltes famílies per a les quals les moratòries seran del tot insuficients. “La crisi no és la pandèmia, sinó el sistema”, afegeix Berenguer. Caldrà estar pendents de la corba dels desnonaments, però, sobretot, de qui la frena: la lluita que creix fa una dècada.

———-

Catalunya Nord, l’excepció en parc públic

Pablo Bonat
@pablobonat

Si parlem de parc públic d’habitatge, la Catalunya Nord és una excepció respecte a la resta dels Països Catalans. Entre la Comunitat Urbana Perpinyà Mediterrània i el Departament dels Pirineus Orientals sumen vora 20.000 habitatges públics sobre un total de 217.300, és a dir, vora el 10%. Complementant-ho, existeixen mesures socials per allotjar o assumir el deute de les famílies expulsades per no pagar el lloguer i que limiten la taxa d’endeutament en el cas de les hipoteques a un màxim del 33% del salari.

La regulació del preu del lloguer tan sols afecta el parc públic, on la mitjana és de 5,34 euros el metre quadrat, mentre que en l’àmbit estatal és de 5,65. Cal contraposar aquestes dades al salari mínim interprofessional, que actualment és de 1.185 euros mensuals. Amb tot, a la Catalunya Nord els criteris amplis i la situació socioeconòmica fan que vora un 70% de la població compleixi els requisits per demanar un habitatge social.


El nou horitzó de l’habitatge cooperatiu

Ni de lloguer ni de propietat. En els darrers quinze anys han germinat experiències d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús, en què l’immoble pertany a una cooperativa i les sòcies poden gaudir-ne indefinidament. Es tracta d’un model d’habitatge diferenciat del que tradicionalment s’impulsava als Països Catalans, en què se sol crear una cooperativa per fer una promoció immobiliària i després es dissol perquè les sòcies adquireixin el pis en règim de propietat privada.

Com a iniciatives pioneres en cessió d’ús tenim Cal Cases, constituïda el 2007 en una masia de Santa Maria d’Oló (Moianès), i Calafou (Cabrera d’Anoia), impulsada el 2011 per la Cooperativa Integral Catalana en una colònia tèxtil abandonada. Més recentment, a la ciutat de Barcelona s’ha alçat La Borda, un edifici de fusta construït sobre un solar municipal cedit per 75 anys.

Una alternativa similar és la masoveria urbana, mitjançant un acord entre la propietària d’un habitatge desocupat i una masovera de manera que la propietat en cedeix l’ús pel termini que s’acordi a canvi que la masovera s’encarregui de la rehabilitació. Masoveria Urbana per la Llar Alternativa (MULA) impulsa projectes d’aquesta tipologia.

Des de 2004, la difusió del cooperativisme en cessió d’ús ha anat de la mà de Sostre Cívic, entitat que dona suport a la creació dels anomenats “grups llavor” i aixopluga promocions en sòl privat i públic. Una d’elles és Princesa 49, en què l’Ajuntament de Barcelona va cedir l’ús de l’edifici mitjançant un dret de superfície a canvi que l’entitat s’encarregués de rehabilitar-lo. Una altra línia d’actuació és el cohabitatge sènior, amb casos com el de Walden XXI, que s’ubicarà en un antic hotel de Sant Feliu de Guíxols (Baix Empordà).

Darrerament, a Catalunya han nascut més entitats que treballen per consolidar el model, com ara la fundació La Dinamo. I a les Illes, arran de la nova llei d’habitatge de 2018, existeix el programa Cohabita, de l’Institut Balear d’Habitatge, que cedeix solars públics a cooperatives per a l’autopromoció d’habitatge protegit en cessió d’ús. A Mallorca ja hi ha dos projectes en marxa. Aquest sistema cooperatiu fa dècades que proveeix habitatge estable i a un preu assequible a Dinamarca, Alemanya, el Canadà i l’Uruguai, on s’han destinat fons públics i incentius fiscals.